Como o valor de mercado é determinado no mercado imobiliário?
O que é valor de mercado justo?
Qualquer pessoa que já tentou comprar ou vender uma casa estará familiarizada com a importância do valor justo de mercado de uma propriedade, ou FMV. FMV é o preço que uma propriedade seria vendida no mercado aberto em condições normais. Assim, o FMV é significativo para quem possui um imóvel, bem como para quem deve pagar o imposto sobre esse imóvel. Fazer uma dedução com base na propriedade requer a determinação do FMV. O termo também é amplamente utilizado no mercado de investimento imobiliário.
Infelizmente, não existe uma maneira fácil ou universal de determinar o valor de mercado de um imóvel. No entanto, quase todas as avaliações de mercado se resumem a dois fatores: avaliações imobiliárias e vendas comparáveis recentes.
Principais vantagens
- O valor justo de mercado é o preço pelo qual uma casa seria vendida no mercado aberto em condições normais.
- O valor de mercado justo (FMV) é frequentemente diferente do valor de mercado real ou do valor de avaliação e é usado em algumas avaliações de imposto sobre a propriedade.
- Diretrizes sobre como avaliar de forma justa o valor de uma propriedade são definidas pelo IRS.
A Economia do Valor de Mercado
O valor de cada bem em uma economia de mercado é baseado no processo de descoberta de preço. Produtores e revendedores propõem valores hipotéticos e esperam encontrar compradores com avaliações semelhantes. Em contraste, os consumidores aumentam ou diminuem os preços com base em suas interpretações variáveis do valor dos bens. Este processo é imperfeito e em constante mudança.
Para o mercado imobiliário, o comprador deve valorizar um imóvel superior ao valor que está disposto a negociar por aquele imóvel. Ao mesmo tempo, o vendedor deve avaliar o imóvel por um preço inferior ao oferecido. É claro que a oferta e a demanda por uma casa em uma determinada região influenciarão essas avaliações econômicas, bem como o estado da economia em geral em termos de crescimento do PIB, desemprego e inflação.
Avaliações e vendas comparáveis
Uma avaliação é uma opinião profissional de valor. Durante a venda de uma casa, o banco que oferece o empréstimo normalmente seleciona um avaliador para emitir uma opinião sobre o valor do imóvel em uma data específica.
Vendas comparáveis, também conhecidas como abordagem de “dados de mercado”, são a maneira mais comum de chegar ao valor de mercado. Aqui, as vendas recentes de propriedades de estatura semelhante são revisadas para informar o julgamento. Se os preços das casas vendidas recentemente que geralmente correspondem aos mesmos critérios que os seus (por exemplo, em termos de tamanho, número de quartos, comodidades, etc.) forem altos, é provável que você também obtenha um valor de avaliação mais favorável. Observe que o valor de avaliação pode acabar sendo bem diferente do preço de venda real no mercado.
Publicação IRS 561
A publicação do código tributário que rege o valor justo de mercado de imóveis é aPublicação 561 do IRS. Esta publicação aborda todos os tipos de avaliações de propriedades, incluindo carros, barcos, coleções, roupas usadas, títulos, patentes, anuidades e muitos outros. Mas não separa uma seção para determinar o valor de mercado imobiliário.
A publicação 561 afirma explicitamente que “uma avaliação detalhada por um avaliador profissional é necessária” para uma avaliação adequada. Três abordagens são consideradas aceitáveis pelo avaliador: a abordagem de vendas comparáveis, a abordagem decapitalização de receita ou o novo método de custo de reposição.
Abordagem de vendas comparáveis
A abordagem de vendas comparáveis compara uma propriedade a outras propriedades com características semelhantes que foram vendidas recentemente. Este método leva em consideração todas as características da propriedade, por exemplo, seu tamanho, o número de quartos e o efeito que as características individuais têm no valor geral da propriedade.
Abordagem de Capitalização de Renda
A abordagem da capitalização da renda avalia um investimento com base na expectativa de benefícios futuros. Este método relaciona o valor da propriedade com o aluguel de mercado que se espera ganhar e com o valor de revenda.
Abordagem de novo valor do custo de reposição
Ométodo do novo valor do custo de reposição determina o custo atual de construção de uma propriedade com a mesma utilidade usando os materiais de construção atuais e aderindo aos padrões de projeto e layouts atuais.
The Bottom Line
Independentemente de como você avalia uma propriedade, no final do dia, a quantia de dinheiro recebida por uma casa será negociada entre um comprador e um vendedor. Cada parte pode usar técnicas de avaliação para ajudar a argumentar, mas um acordo é tipicamente alcançado com algum compromisso e algumas idas e vindas pessoais.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.