22 Junho 2021 23:52
Quando as taxas de juros estão baixas, geralmente há uma grande corrida para refinanciar as hipotecas. Mas alguns proprietários de casas evitam pontuar uma taxa de juros mais baixa por causa do custos de fechamento. Mas há um lado positivo: os mutuários não precisam necessariamente pagar o preço total quando se trata de custos de fechamento de refinanciamento.
Principais vantagens
- Os mutuários devem fazer compras se quiserem reduzir os custos de fechamento de refinanciamento.
- Refinanciamentos sem custos de fechamento são possíveis, mas podem vir com taxas de juros mais altas, que muitas vezes acabam sendo mais caras do que pagar os custos de fechamento imediatamente.
- Em vez disso, os mutuários podem tentar negociar uma redução em algumas ou todas as taxas do credor, como taxas de aplicação e processamento.
Custos Típicos de Fechamento de Refinanciamento
Custos de fechamento são quaisquer taxas que os mutuários incorrem ao concluir uma transação imobiliária. São encargos pagos acima do preço total de compra do imóvel. Os custos de fechamento são pagos quando o negócio é fechado e o título da propriedadeé transferido do comprador para o vendedor. Eles também são pagos no refinanciamento de uma hipoteca. Os custos de fechamento variam normalmente entre 3% e 6% do preço total de compra da casa e podem ser pagos pelo comprador ou pelo vendedor – ou ambos.
Os custos de fechamento incluem, mas não estão necessariamente limitados a:
Os credores devem fornecer a você um formulário de estimativa de empréstimo que inclui os custos de fechamento junto com uma lista de taxas esperadas.
Compare credores hipotecários
A maioria dos consumidores não pensa duas vezes antes de fazer compras quando se trata de uma compra grande, como um carro ou uma TV, então por que não fazer o mesmo com uma hipoteca? Os mutuários precisam da mesma disciplina ao buscar um refinanciamento de hipotecas que quando procuram um grande negócio em um sofá novo. Como cada credor oferece diferentes taxas de juros, prazos e custos para emprestar dinheiro, os mutuários precisam pesquisar para obter os menores custos de fechamento.
Comece com o seu credor hipotecário existente. Como você é um cliente fiel, eles podem ajudá-lo. Se você menciona que vai comprar por aí, há uma boa chance de que o seu credor atual faça o que puder para manter o seu negócio.
Antes de assinar, porém, verifique o que a concorrência tem a oferecer. Certifique-se de incluir uma cooperativa de crédito, banco local ou mesmo um credor online em sua análise. Tente obter pelo menos três orçamentos comparando as mesmas taxas e despesas. Conforme observado acima, os credores são obrigados a fornecer um formulário de estimativa de empréstimo que inclui os custos de fechamento. Com esse número em mãos, você pode fazer uma comparação precisa do que outros credores vão cobrar para fechar.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Solicite um refinanciamento sem custo de fechamento
Os proprietários de casas que não têm o dinheiro economizado para os custos de fechamento podem pedir ao credor que renuncie aos custos de fechamento. Isso é chamado de “refinanciamento sem custo de fechamento”. Embora você não tenha que trazer dinheiro para a mesa ao fechar o novo empréstimo, pode custar-lhe mais no longo prazo. Para dispensar os custos de fechamento, o credor geralmente cobra uma taxa de juros mais alta sobre toda a duração do empréstimo. Isso geralmente acaba sendo mais caro do que pagar imediatamente os custos de fechamento.
Essa estratégia pode funcionar a seu favor se você planeja refinanciar novamente ou não planeja ficar em sua casa por mais de cinco anos. Afinal, pode levar muito tempo para recuperar os custos de fechamento. Os pagamentos de juros extras geralmente não serão tanto quanto os custos de fechamento se você agir mais cedo ou mais tarde.
A lealdade tem seus benefícios
Baixas taxas de juros recorde levam a uma competição acirrada pelo mercado de hipotecas. Conforme mencionado acima, isso significa que seu credor atual desejará manter seu negócio. Para isso, pode ser difícil continuar a ser seu provedor de empréstimos hipotecários. No entanto, o credor não vai oferecer descontos se você não pedir.
Para reduzir potencialmente alguns dos custos de fechamento de um refinanciamento, peça que os custos de fechamento sejam dispensados. O banco ou o credor hipotecário podem estar dispostos a renunciar a algumas taxas, ou mesmo pagá-las por você, para mantê-lo como cliente.
Como negociar uma redução nas taxas do credor
Nem todas as taxas são criadas iguais; um credor vai cobrar taxas diferentes em comparação com outro no mesmo quarteirão. Embora alguns custos de fechamento não sejam negociáveis, existem áreas onde você pode obter uma taxa reduzida.
Você pode pedir ao credor que renuncie às taxas de aplicação e processamento, por exemplo. A taxa de aplicação cobre os custos administrativos decorrentes da aplicação do refinanciamento, enquanto a taxa de processamento é o custo para realizar o empréstimo.
Os credores podem não estar dispostos a reduzir suas taxas de originação, mas saber quanto você pagará em média também pode ajudar quando você estiver fazendo compras. A taxa de originação é normalmente entre 0,5% e 1% do valor do empréstimo. Com um refinanciamento de $ 300.000, a taxa de originação deve ser de $ 3.000 no máximo. Se você lida com credores que cobram mais de 1%, definitivamente vale a pena pesquisar.
Os credores podem cobrar de você uma taxa máxima de originação de empréstimo de 2% do valor do empréstimo.
Você pode até mesmo diminuir o valor pago pelo seguro do título, fazendo compras. Claro, seu credor terá uma seguradora preferencial que deseja que você use, mas isso é apenas uma sugestão. A única área em que você não conseguirá negociar um preço mais baixo é a avaliação, porque o credor faz esse pedido para você.
The Bottom Line
O refinanciamento em uma hipoteca com juros mais baixos vai economizar dinheiro, mas, como tudo o mais, não vai acontecer de graça. Você ainda tem que pagar os custos de fechamento – da mesma forma que faria quando fizesse sua primeira hipoteca. O quanto você paga em taxas de fechamento varia de um credor para outro, e é por isso que fazer compras quase sempre é uma exigência. Pedir descontos e ver o que fideliza você com seu credor existente também pode ajudá-lo a reduzir o que você paga por um refinanciamento.