Quanto tempo pode um proprietário de edifício ou senhorio depreciar uma melhoria de arrendamento?
Uma melhoria em um arrendamento é uma alteração feita em uma propriedade alugada para personalizá-la de acordo com as necessidades específicas de um inquilino. Melhorias em propriedades arrendadas, como pintura, instalação de divisórias, mudança de piso ou colocação de luminárias personalizadas podem ser realizadas pelos proprietários – que podem se oferecer para aumentar a comercialização de suas unidades de aluguel – ou pelos próprios inquilinos.
Embora a vida útil econômica da maioria das benfeitorias em propriedades arrendadas seja de cinco a 15 anos, o Código da Receita Federal exige que a depreciação dessas benfeitorias ocorra durante a vida econômica do edifício.
As melhorias em propriedades arrendadas têm regras de depreciação diferentes, dependendo se você está trabalhando com relatórios financeiros baseados nos impostos dos EUA ou relatórios financeiros dos princípios contábeis geralmente aceitos (GAAP) dos EUA. Para fins fiscais, as benfeitorias em propriedades arrendadas podem ser depreciadas por períodos de até 15 anos.
Principais vantagens
- Uma melhoria em um arrendamento é uma alteração feita em uma propriedade alugada para personalizá-la de acordo com as necessidades específicas de um inquilino.
- O IRS não permite deduções para melhorias em propriedades arrendadas. Mas, como as benfeitorias são consideradas parte da construção, estão sujeitas à depreciação.
- De acordo com o GAAP, a depreciação da melhoria do arrendamento deve seguir um cronograma de 15 anos, que deve ser reavaliado a cada ano com base em sua vida útil econômica.
Compreendendo as melhorias em propriedades arrendadas
As benfeitorias em propriedades arrendadas também são conhecidas como benfeitorias ou construções de inquilinos e geralmente são feitas por proprietários de propriedades comerciais. Os proprietários podem fornecer essas melhorias para inquilinos existentes ou novos. As modificações são feitas sob medida para atender às necessidades de um inquilino específico e às suas necessidades. Apenas as melhorias feitas no interior do espaço de um inquilino específico são consideradas melhorias em propriedades arrendadas.
As melhorias em propriedades arrendadas, conforme observado acima, se aplicam a mudanças estruturais no espaço que irão beneficiar um inquilino específico. Portanto, fazer alterações no espaço de um inquilino não se qualifica como uma melhoria do arrendamento para o vizinho.
As alterações no exterior de um edifício ou na sua paisagem também não se aplicam. Se um locador substituir o telhado do prédio, renovar o elevador ou pavimentar o estacionamento, nenhuma dessas alterações é considerada melhorias no arrendamento, pois não beneficiam um inquilino específico.
Após o término do contrato, as benfeitorias geralmente pertencem ao locador, a menos que especificado de outra forma no contrato. Se o inquilino puder levá-los, deve retirá-los sem causar danos à propriedade.
Relatórios Financeiros GAAP
Para relatórios financeiros GAAP, as melhorias em propriedades arrendadas podem ser capitalizadas ou contabilizadas como despesas, dependendo do valor em dólares da melhoria. As empresas definem um limite de capitalização, um padrão de contabilidade interno determinado pela administração que define o valor limite acima do qual um item é capitalizado em vez de contabilizado.
Se o valor não ultrapassar o limite de capitalização, a benfeitoria em imóvel arrendado é reconhecida como despesa no período em que for incorrida. Se, no entanto, o custo ultrapassar o limite de capitalização, a empresa o capitaliza e amortiza.
Uma melhoria capitalizada em um arrendamento mercantil sob o GAAP é amortizada pelo menor valor entre a vida útil remanescente ou o prazo restante do arrendamento. A vida útil é determinada com base em estimativas da administração.
Além disso, o prazo remanescente do arrendamento pode incluir prorrogações, desde que sejam previsíveis e razoavelmente garantidas de acontecer. Se o edifício for comprado subsequentemente, o arrendamento deixa de estar em vigor e a melhoria da propriedade arrendada seria amortizada ao longo da vida útil remanescente do edifício.
Relatórios financeiros de base tributária dos EUA
A regra de 15 anos foi promulgada pelo Internal Revenue Service (IRS) em 2004. Antes desse ano, o prazo de depreciação era de 39 anos. A regra de 15 anos não é permanente e deve ser reautorizada a cada ano.
O prazo de depreciação é fixo independentemente da vida útil real da melhoria do arrendamento ou do prazo remanescente do arrendamento.