Como faço para calcular o valor do patrimônio líquido que tenho?
Em geral, presume-se que a maioria das pessoas sabe qual é o valor da sua casa. No entanto, muitas pessoas ainda estão confusas sobre o assunto. Como proprietário, você precisa entender como funciona a equidade da casa. Isso é especialmente verdadeiro se você estiver procurando refinanciar uma hipoteca ou pedir dinheiro emprestado contra sua residência.
Principais vantagens
- O valor da casa própria é o valor da participação acionária na sua casa, calculado subtraindo-se a hipoteca pendente do valor de mercado da propriedade.
- Poucos credores permitem que você peça um empréstimo contra o valor total de sua casa.
- Em circunstâncias econômicas normais, você pode conseguir emprestar entre 80% e 90% de seu patrimônio disponível.
- Durante a pandemia do coronavírus, os credores restringiram o acesso ao home equity e aumentaram os requisitos de pontuação de crédito, especialmente para linhas de crédito de home equity (HELOCs).
Quanto você possui em casa própria?
O valor do valor da sua casa é a diferença entre o valor de mercado atual da sua casa e a soma total das dívidas (principalmente, sua hipoteca primária) registradas contra ela.
O crédito disponível para você, como tomador de empréstimo, por meio de um empréstimo de hipoteca depende de quanto de capital você possui. Suponha que sua casa valha $ 250.000 e você deva $ 150.000 pela hipoteca. Basta subtrair o valor da hipoteca restante do valor da casa e você chegará a $ 100.000 em valor patrimonial.
Qual o valor de um empréstimo de capital próprio para uma casa?
Muito poucos credores permitem que você peça um empréstimo contra o valor total do valor da sua casa. Eles geralmente permitem que você peça um empréstimo de no máximo 80% a 90% do patrimônio líquido disponível, dependendo de seu credor, crédito e renda. Portanto, se você tiver $ 100.000 em home equity, como no exemplo acima, poderá obter umalinha de crédito de home equity (HELOC) de $ 80.000 a $ 90.000. Raça, nacionalidade e outras considerações não financeiras nunca devem desempenhar um papel na determinação de quanto você pode tomar emprestado.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Aqui está um segundo exemplo que leva em consideração mais alguns fatores. Suponha que você esteja há cinco anos com uma hipoteca de 30 anos de sua casa. Além disso, uma recente avaliação ou avaliação colocou o valor de mercado de sua casa em US $ 250.000. Você também ainda tem $ 195.000 restantes do empréstimo original de $ 200.000. Lembre-se de que quase todos os pagamentos antecipados da hipoteca de sua casa vão para o pagamento de juros.
Se não houver outras obrigações vinculadas à casa, você terá $ 55.000 de valor líquido da casa. Isso equivale ao valor de mercado atual de $ 250.000 menos os $ 195.000 em dívida. Você também pode dividir o valor da casa pelo valor de mercado para determinar a porcentagem do valor da casa. Nesse caso, o percentual do valor da casa é de 22% ($ 55.000 ÷ $ 250.000 = 0,22).
Agora, suponhamos que você também tenha feito um empréstimo para compra de uma casa no valor de $ 40.000, além de sua hipoteca. O endividamento total da propriedade é de $ 235.000 em vez de $ 195.000. Isso muda seu patrimônio líquido para apenas $ 15.000, reduzindo o percentual de patrimônio de sua casa para 6%.
Custos de transação
Os imóveis são um dos ativos mais ilíquidos, portanto, geralmente há um custo associado ao aproveitamento do patrimônio da sua casa. Se você realmente vende a casa, os custos totais de fechamento ficam normalmente entre 2% e 5% nos Estados Unidos. Os compradores geralmente pagam muitos desses encargos, mas esteja ciente de que eles podem usar essas taxas como uma desculpa para negociar um preço de venda mais baixo.
Se você contratar um empréstimo para aquisição de uma casa própria, provavelmente terá que pagar algum tipo de taxa de originação de empréstimo. As taxas de juros também são geralmente mais altas para segundas hipotecas e linhas de crédito de home equity (HELOCs) do que para a hipoteca original. Depois de incluir esses custos de transação, o valor do valor da casa própria que você pode realmente usar é menor do que o valor que você tem em teoria.
A relação entre o empréstimo e o valor
Outra forma de expressar o patrimônio líquido em sua casa é por meio do índice de valor do empréstimo ( índice LTV ). É calculado dividindo o saldo remanescente do empréstimo pelo valor de mercado atual. Usando o segundo exemplo descrito acima, seu LTV é de 78%. (Sim, é o outro lado da porcentagem do valor da sua casa de 22%.) Com o empréstimo de $ 40.000 da sua casa incluído, ele sobe para 94%.
Os credores potenciais usam o LTV para determinar se devem ou não aprovar seus pedidos de empréstimos adicionais.
Os credores não gostam de um LTV alto porque ele sugere que você pode ter muita alavancagem e não conseguir pagar seus empréstimos. Em tempos de turbulência econômica, eles podem restringir seus padrões de empréstimos. Isso aconteceu durante a crise global do coronavírus. Especialmente para linhas de crédito de home equity (HELOCs), os bancos aumentaram seus requisitos de pontuação de crédito de 600 para 700. Eles também baixaram os valores em dólares e a porcentagem do valor da casa que estavam dispostos a emprestar.
Ambos os valores de LTV e home equity estão sujeitos a flutuações quando o valor de mercado de uma casa muda. Milhões de dólares em supostos valores imobiliários foram eliminados durante o colapso das hipotecas subprime de 2007-2008. Os preços nem sempre sobem. O impacto de longo prazo da crise do coronavírus sobre o valor da casa permanece incerto.