Meia vida

O que significa meia-vida?

Meia-vida é um termo usado para descrever uma data futura quando metade do principal total de um título  hipotecário (MBS), ou outra forma de dívida ou título, será pago. Embora uma estimativa possa ser feita quanto à meia-vida, ela não é definitiva, pois as variáveis ​​do título ou hipoteca podem mudar.

Compreendendo a meia-vida

No mercado imobiliário, a meia-vida significa a metade do pagamento de uma hipoteca. Para um MBS, os empréstimos imobiliários são vendidos pelos bancos emissores para uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) ou uma empresa financeira e, em seguida, agrupados para formar um único título de investimento; isso significa que a meia-vida ocorre quando metade do principal agregado das hipotecas subjacentes é paga. 

O tempo necessário para atingir a meia-vida depende das taxas de juros. À medida que o custo do empréstimo cai, o principal será pago mais rapidamente, pois os proprietários são incentivados a refinanciar  suas hipotecas a taxas mais baratas. Por outro lado, à medida que as taxas de juros sobem, a meia-vida aumenta, pois os proprietários demoram mais para pagar a hipoteca pendente de sua propriedade.

A meia-vida também pode ser usada para representar a metade do caminho de reembolso para outras formas de títulos ou dívida. Os títulos que estão fora do domínio da hipoteca terão meia-vida que depende do reembolso por meio de  amortização  ou de uma   provisão de fundo de amortização.

Por exemplo, títulos de 25 anos às vezes têm uma provisão em que 5% do principal do título deve ser pago após cinco anos da emissão. Nesse caso, o título tem meia-vida de cinco anos, somados ao número de anos necessários para resgatar a metade da emissão. O título atingirá, portanto, sua meia-vida após 15 anos.

Exemplo de meia-vida

A meia-vida de uma hipoteca é a metade do pagamento do principal e não inclui o pagamento de juros. No entanto, quanto mais altos os juros, mais tempo levará para chegar à metade do principal.

Digamos, por exemplo, que uma pessoa faça uma hipoteca de $ 100.000 por 30 anos para comprar uma casa, com juros de 5%. Isso torna seu pagamento mensal em torno de $ 500, que começa com um alto valor de juros e diminui com o tempo à medida que mais principal é pago.

Nesse cenário, serão necessários mais de 19 anos para quitar a metade do principal da hipoteca, devido aos efeitos dos juros.

A meia-vida de um MBS

Como mostra o exemplo acima, a data de meia-vida de uma hipoteca normalmente deve ocorrer depois da metade cronológica do empréstimo. Em certas circunstâncias, entretanto, esse momento pode surgir muito mais rápido.

Nos Estados Unidos, o prazo médio da hipoteca é de 30 anos, mas a meia-vida média de um MBS é de cerca de 12 anos. Por quê? Porque algumas das hipotecas incluídas nesses investimentos são pagas antes do prazo. Cada vez que um proprietário faz um pré – pagamento, ele acelera o tempo que leva para esses investimentos recuperarem metade do principal das hipotecas subjacentes.

Normalmente, receber o pagamento mais rápido do que o esperado é uma coisa boa. Esse não é o caso dos titulares de MBS. Quando os proprietários de imóveis refinanciam, os investidores recebem o principal que lhes é devido, mas também perdem o restante dos juros que ainda eram devidos na hipoteca original.

Isso torna o trabalho de prever a direção das taxas de juros fundamental para o investidor MBS. Taxas constantes devem prolongar a duração de um MBS e, subsequentemente, a duração da meia-vida, garantindo que mais dinheiro seja recuperado do investimento. As taxas em alta não são tão favoráveis, pois muitas vezes deixam os investidores presos a rendimentos mais baixos do que poderiam obter em outro lugar.