Taxas de garantia
O que são taxas de garantia?
O termo taxa de garantia refere-se à quantia em dinheiro paga ao emissor de um título hipotecário (MBS) pelo titular. Essa cobrança ajuda o emissor a pagar os custos administrativos e despesas relacionadas ao título e também reduz qualquer risco ou perda que possa surgir se alguma das hipotecas que garantem o inadimplemento do título. Também chamadas de taxas-g, as taxas de garantia também se referem a encargos pagos por um hipotecário a um fiador pelos serviços prestados.
Principais vantagens
- Uma comissão de garantia é uma quantia paga ao emitente de um título com garantia hipotecária.
- Essas taxas ajudam o emissor a pagar os custos administrativos e outras despesas, além de reduzir o risco e o potencial de perda em caso de inadimplência das hipotecas subjacentes.
- As taxas G também são cobradas por outros fiadores pelos serviços prestados.
- As taxas podem ser uma porcentagem do valor do ativo ou um valor fixo.
Compreendendo as taxas de garantia
Emissores de provedores de títulos lastreados em hipotecas (MBS) como Freddie Mac, Ginnie Mae e Fannie Mae cobram taxas de garantia dos credores pela criação, manutenção e relatórios do ativo, bem como pela garantia de que o provedor o complementará para fazer certeza de que os pagamentos de principal e juros são feitos mesmo se os mutuários entrarem em default. Embora a taxa seja geralmente uma certa porcentagem do valor do ativo, o emissor também pode cobrar um valor fixo. Esta garantia de pagamento é o principal componente das taxas de garantia.
Provedores como Fannie, Freddie e Ginnie ajudam os bancos comprando hipotecas de companhias hipotecárias, bancos comerciais, cooperativas de crédito, agregadores e assim por diante. Na maioria dos casos, essas empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) pagam por essas hipotecas, devolvendo-as aos originadores na forma de um MBS securitizado que o destinatário pode escolher entre vender ou manter. A taxa de garantia embutida no MBS é o gerador de receita para o provedor de MBS e é idealmente suficiente em todos os produtos para cobrir inadimplências de hipotecas individuais.
As taxas de garantia são compostas principalmente pela garantia de crédito que fornecem ao proprietário final do MBS, mas também cobrem os custos de gestão e administração dos pools de hipotecas securitizadas, informando sobre o MBS aos investidores e à Securities and Exchange Commission (SEC) e outras tarefas de back-office.
Embora essas taxas sejam freqüentemente chamadas de um tipo de seguro para títulos lastreados em hipotecas, elas também cobrem outros serviços, conforme mencionado. Por exemplo, um banco pode cobrar uma taxa G do portador de uma nota ou ativo para fornecer uma garantia. Eles também podem cobrar taxas de garantia como parte da taxa de juros de uma hipoteca. Ao contrário de outras taxas iniciais – encargos de documentos e origens – essas taxas são impostas durante toda a duração do empréstimo.
Os credores podem cobrar taxas de garantia como parte da taxa de juros de uma hipoteca.
Considerações Especiais
As taxas de garantia são definidas de acordo com a qualidade de crédito e o tamanho do pool de hipotecas subjacentes. Antes do colapso das hipotecas e da crise financeira, as taxas de garantia eram uma pequena dedução de 15 a 25 pontos base. Em troca dessa pequena taxa, o originador da hipoteca recebeu um ativo vendável enquanto também compensava o empréstimo dos livros para liberar mais crédito. Este foi um excelente negócio para os credores, uma vez que os provedores de MBS dependiam das informações dos originadores dos empréstimos para definir as taxas de garantia. Os bancos aproveitaram a oportunidade para ultrapassar os limites de quem poderia razoavelmente receber uma hipoteca, resultando em empréstimos NINJA e distorção geral do mercado. Infelizmente, as taxas de garantia não estavam sendo ajustadas para refletir essa realidade, resultando em um colapso maciço das hipotecas, em que o governo dos Estados Unidos teve de socorrer os fornecedores de MBS devido às taxas de garantia insuficientes para cobrir a verdadeira responsabilidade.
As taxas de garantia tiveram um aumento acentuado desde a crise financeira e a Grande Recessão. Em comparação com as médias pré-colapso de 15 a 25 pontos-base, a média pós-colapso é mais do que o dobro. A Federal Housing and Finance Agency (FHFA) fornece uma análise anual das taxas de garantia cobradas por Freddie e Fannie. O FHFA relatou uma taxa de garantia média de 61 pontos base em um empréstimo hipotecário de taxa fixa de 30 anos emitido em 2016. Embora as taxas de garantia geralmente não recebam muita atenção fora dos grupos de lobby da indústria de hipotecas, houve tentativas políticas de fazer o conselho aumenta em 10 pontos-base adicionais por meio do FHFA para reduzir riscos futuros para os contribuintes americanos. Esses aumentos propostos foram suspensos antes da implementação.