Hipoteca de capital crescente (GEM)

O que é uma hipoteca de patrimônio líquido crescente (GEM)?

Uma hipoteca de patrimônio líquido crescente (GEM) é um tipo de hipoteca de taxa fixa em que os pagamentos mensais aumentam ao longo do tempo de acordo com um cronograma definido, em vez de permanecerem fixos e iguais durante o prazo do empréstimo. A taxa de juros do empréstimo não muda e nunca há amortização negativa. Em vez disso, o primeiro pagamento é um pagamento com amortização total e conforme o valor do pagamento aumenta ao longo do tempo, o valor adicional além do que seria um pagamento com amortização total é aplicado diretamente ao principal restante da hipoteca, encurtando a vida do empréstimo e aumentando os juros gerais poupança.

Como funcionam as hipotecas de patrimônio líquido crescente

Uma hipoteca de patrimônio líquido em crescimento permite que o mutuário acelere o pagamento de sua hipoteca de taxa fixa programando pagamentos adicionais do principal que aumentam com o tempo. Além de pagar o empréstimo antecipadamente, uma hipoteca com patrimônio líquido crescente ajuda a aumentar o valor da casa mais rapidamente, de forma que o mutuário poderia alavancar, se necessário. Os pagamentos de hipotecas de capital de crescimento normalmente aumentam anualmente, aumentando até 5% ao ano.

Há uma ressalva a este tipo de financiamento. Como os valores de pagamento aumentam anualmente, os salários dos proprietários (ou sua capacidade de pagamento) também devem aumentar para acomodar os pagamentos maiores.

Uma hipoteca de patrimônio líquido crescente não deve ser confundida com uma hipoteca de pagamento gradativo. Uma hipoteca de pagamento gradativo também tem uma taxa de juros fixa e pagamentos que aumentam em intervalos definidos. No entanto, uma hipoteca de pagamento gradativo também tem amortização negativa. Em outras palavras, ao contrário de uma hipoteca de patrimônio líquido crescente, os pagamentos iniciais em uma hipoteca de pagamento gradativo são definidos abaixo do que seria um pagamento totalmente amortizado (na verdade, eles são definidos abaixo do que seria um pagamento somente de juros). Isso cria amortização negativa, não economia de juros.

Outras considerações para GEMs

Solicitar uma hipoteca de patrimônio líquido crescente pode ser o mesmo que solicitar outros tipos de hipotecas, com requisitos de crédito comparáveis. Pode haver opções para pagamentos mais baixos associados a esse tipo de hipoteca. Alguns credores que oferecem hipotecas de capital crescente têm como alvo os compradores de casas pela primeira vez que, de outra forma, não seriam capazes de arcar com os custos iniciais de compra.

Além disso, esses empréstimos são oferecidos a mutuários que podem não se qualificar para hipotecas convencionais. A Federal Housing Administration oferece um programa de hipotecas de capital crescente especificamente para esse fim. As diretrizes da FHA disponibilizam hipotecas de capital crescentes para os mutuários com uma renda limitada, mas que também têm uma expectativa razoável de aumento em seus ganhos.

Quando essas hipotecas são seguradas pelo FHA, os credores recebem proteção em caso de inadimplência do mutuário. O seguro FHA para hipotecas de capital crescente pode cobrir novas compras, refinanciamento e reabilitação de propriedades. O financiamento também pode ser para unidades em condomínio ou para cotas de cooperativas habitacionais.