Obter uma hipoteca vs. pagar em dinheiro: qual é a diferença?
Obtendo uma hipoteca versus pagando dinheiro por propriedades de investimento: uma visão geral
A crise imobiliária reestruturou inteiramente o mercado hipotecário americano. Parte desse desenvolvimento incluiu restrições mais rígidas à obtenção de hipotecas, juntamente com uma abundância de novas casas disponíveis para venda. Isso, por sua vez, tem permitido que alguns investidores comprem segundas propriedades para fins de investimento e aluguel.
Existem duas escolas principais de pensamento ao considerar os investimentos imobiliários e como abordá-los: uma acredita que é mais sensato pagar tudo em dinheiro por uma segunda casa, enquanto o outro lado acredita que ser alavancado em uma segunda, ou até mesmo uma terceira ou quarta propriedade – é muito mais lucrativo. Abaixo estão os casos para ambos.
Principais vantagens
- Um investidor alavancado pode obter bastante lucro com três ou quatro propriedades, enquanto um comprador em dinheiro pode ser limitado.
- Os investidores em dinheiro podem comprar rapidamente quando há uma boa oportunidade, em vez de esperar pelo processo de hipoteca.
- Quer seja a compra de um imóvel com hipoteca ou dinheiro, cada um requer uma quantidade significativa de renda disponível.
Conseguir uma hipoteca
Este debate é amplamente coberto online, e vários sites de notícias financeiras e blogs afirmam que ser aproveitado faz mais sentido na compra de propriedades de investimento. Por exemplo, Ali Boone, da BiggerPockets.com, argumenta que os retornos são maiores e os riscos menores ao alavancar esse tipo de investimento. A lógica por trás disso é que, se o valor da propriedade aumentar, o investidor terá investido menos, mas poderá receber muito mais do que o capital original.
Por exemplo, suponha que você aposte 15% em uma casa de $ 500.000. Seu investimento inicial seria então de $ 75.000. Dois anos depois, se aquela casa aumentar de valor para $ 650.000, você poderá vender e receber muito mais do que seus $ 75.000 iniciais. Nesse cenário, seu investimento principal de $ 75.000 é devolvido, mais $ 75.000 extras. Nesse caso, você teria arriscado muito menos do que um investidor que compra dinheiro nessa situação, mas ainda assim obteve um lucro considerável.
Multiplique esta fórmula e estratégia por três ou quatro propriedades, e o investidor experiente pode obter um lucro considerável. Um investidor alavancado tem mais oportunidades do que sua contraparte compradora de dinheiro nesses tipos de situações. Os compradores em dinheiro muitas vezes compram uma casa imediatamente com a maior parte do dinheiro disponível para investimento. Em contraste, um investidor alavancado pode diversificar a alocação desse dinheiro em várias propriedades diferentes, possivelmente aumentando sua taxa de retorno no longo prazo.
Os riscos de ser alavancado
Assumir qualquer tipo de investimento tem um risco inerente – especialmente ao lidar com as incertezas no mercado imobiliário. Em primeiro lugar, a diversificação de dinheiro em propriedades de investimento é uma abordagem que deveria ser seriamente considerada apenas por um investidor bem informado. É necessário um conhecimento profundo das condições econômicas atuais, da saúde geral do mercado imobiliário em geral e da área em que você está comprando.
Embora haja várias vantagens em tomar um empréstimo para comprar uma propriedade de investimento, as coisas podem dar errado. Vamos supor que cada propriedade alugada sofreu uma desvalorização acentuada. O investidor alavancado agora deve muito mais do que jamais depositou. Se você enganar o mercado, mesmo que seja um pouco, pode perder muito, especialmente com algumas propriedades em seu portfólio.
Embora um benefício aqui seja que o banco certamente perderá mais do que você, sua pontuação de crédito pode ser severamente afetada. O potencial de retornos significativos atrai muitos para esse tipo de estratégia, mas deve ser abordado com consideração clara para todos os riscos envolvidos. Essa estratégia, é claro, também exigirá que você passe pelo processo de hipoteca – em muitos casos, várias vezes – o que é outra coisa a se considerar.
Pagando em dinheiro por propriedades de investimento
Os investidores em dinheiro podem contornar todo o processo de solicitação de hipoteca e fazer um investimento rápido caso vejam uma oportunidade, o que é altamente vantajoso. Outro benefício de pagar antecipadamente por uma propriedade em dinheiro é que você não precisa pagar juros. Mesmo com as taxas de juros tão baixas como estão agora, sempre será mais caro, no longo prazo, pagar qualquer tipo de juros do que não ter.
Para muitos investidores que têm fundos, comprar um imóvel com dinheiro faz sentido, especialmente se você acredita que o mercado irá melhorar muito nos próximos dois anos.
Por exemplo, digamos que você compre uma casa por US $ 400.000 e fique sentado sobre ela até ver que é o momento certo para vendê-la. Se você estiver certo sobre uma recuperação e a casa se valorizar para $ 500.000, isso é um lucro direto de $ 100.000 para o investidor, sem ter que considerar o pagamento dos juros bancários ou o valor que você emprestou em uma hipoteca. Ter 100% do patrimônio líquido em uma casa também torna mais fácil para um investidor tomar um empréstimo contra ela no futuro, caso seja necessário. Comprar uma casa à vista também pode criar fluxo de caixa imediato para o investidor.
Certos investidores procuram gerar receita móvel com suas propriedades, e o tipo certo de locatários pode fornecer isso.
A compra de um imóvel com hipoteca ou à vista exige uma quantidade substancial de renda de investimento disponível.
Considerações especiais: os riscos de pagar em dinheiro
Amarrar todos os seus ativos em um investimento é extremamente arriscado. Essa abordagem pode não ser a melhor estratégia para o investidor que tem uma quantidade limitada de dinheiro para usar no longo prazo.
Embora o valor de uma casa possa aumentar, ela pode se depreciar com a mesma rapidez, e o dinheiro que você perde será imediato. liquidez até que você tenha um vendedor.
Principais diferenças
Ambas as estratégias oferecem vantagens, mas para diferentes tipos de investidores. Uma coisa importante a notar é que qualquer uma das estratégias requer uma quantidade substancial de renda de investimento disponível. Mesmo os compradores alavancados que distribuem seus investimentos por várias propriedades precisarão assumir o risco de que todas essas propriedades se depreciem. Além disso, ao comprar uma nova casa em dinheiro, não use as economias para aposentadoria ou o fundo de emergência.
Para o investidor que tem uma grande quantidade de dinheiro pronto para investir, a propensão ao risco é o que realmente direcionará a decisão aqui. Posições alavancadas em propriedades de investimento sem dúvida renderão retornos mais altos, mas para o investidor menos envolvido ou dovish que ainda busca patrimônio e retorno, a compra em dinheiro pode ser a melhor opção.