Pagamento Totalmente Amortizante

O que é um pagamento de amortização total?

Um pagamento com amortização total refere-se a um tipo de reembolso periódico de uma dívida. Se o tomador do empréstimo fizer os pagamentos de acordo com o cronograma de amortização do empréstimo, a dívida será totalmente liquidada ao final do prazo estabelecido. Se o empréstimo for um empréstimo de taxa fixa, cada  pagamento totalmente amortizado terá o mesmo valor em dólares. Se o empréstimo for um empréstimo com taxa ajustável, o pagamento com amortização total muda conforme a taxa de juros do empréstimo muda.

Compreendendo um Pagamento Totalmente Amortizante

Os empréstimos para os quais são efetuados pagamentos com amortização total são conhecidos como empréstimos com amortização automática. As hipotecas são empréstimos típicos de amortização automática e geralmente incluem pagamentos de amortização total.

Para ilustrar um pagamento com amortização total, imagine que um homem tire uma hipoteca de 30 anos com taxa de juros de 4,5% e seus pagamentos mensais sejam de $ 1.266,71. No início da vida do empréstimo, a maioria desses pagamentos é destinada a juros e apenas uma pequena parte ao principal do empréstimo; próximo ao final do prazo do empréstimo, a maior parte de cada pagamento cobre o principal e apenas uma pequena parte é alocada para juros. Como esses pagamentos estão sendo totalmente amortizados, se o mutuário os fizer a cada mês, ele quitará o empréstimo no final do prazo.

Pagamentos de amortização total vs. pagamentos somente de juros

Um pagamento apenas de juros é o oposto de um pagamento com amortização total. Se nosso mutuário está cobrindo apenas os juros de cada pagamento, ele não está agendado para pagar o empréstimo até o final do prazo. Se um empréstimo permite que o tomador do empréstimo faça pagamentos iniciais menores do que o pagamento de amortização total, então os pagamentos de amortização total mais tarde na vida do empréstimo serão significativamente maiores. Isso é típico de muitas hipotecas de taxa ajustável (ARM).

Para ilustrar, imagine que alguém tire uma hipoteca de $ 250.000 com um prazo de 30 anos e uma taxa de juros de 4,5%. No entanto, em vez de ser fixa, a taxa de juros é ajustável, e o credor garante apenas a taxa de 4,5% durante os primeiros cinco anos do empréstimo. Depois desse ponto, ele se ajusta automaticamente.

Se o mutuário estivesse fazendo pagamentos de amortização integral, ele pagaria $ 1.266,71, conforme indicado no primeiro exemplo, e esse valor aumentaria ou diminuiria quando a taxa de juros do empréstimo fosse ajustada. No entanto, se o empréstimo for estruturado de forma que o mutuário pague apenas os juros pelos primeiros cinco anos, seus pagamentos mensais serão de apenas $ 937,50 durante esse período. Mas eles não estão amortizando totalmente. Como resultado, após a expiração da taxa de juros introdutória, seus pagamentos podem aumentar até $ 1.949,04. Ao fazer pagamentos de amortização não integral no início da vida do empréstimo, o mutuário compromete-se essencialmente a fazer pagamentos de amortização integral maiores posteriormente no prazo do empréstimo.

Outros tipos de pagamentos de empréstimos

Em alguns casos, os mutuários podem optar por fazer os pagamentos de amortização total ou outros tipos de pagamentos de seus empréstimos. Em particular, se um mutuário contrata uma opção de pagamento ARM, ele recebe quatro diferentes opções de pagamento mensal: um pagamento com amortização total de 30 anos, um pagamento com amortização total de 15 anos, um pagamento somente de juros e um pagamento mínimo. Ele deve pagar pelo menos o mínimo. No entanto, se ele quiser manter o controle para que o empréstimo seja quitado em 15 ou 30 anos, ele deve fazer o pagamento integralmente amortizável correspondente.