Fannie Mae: o que faz e como funciona
Há uma boa chance de você ter ouvido falar da Fannie Mae. Mas você sabe o que faz e como funciona?
A Grande Depressão como parte do New Deal. Foi estabelecido para estimular o mercado imobiliário, disponibilizando mais hipotecas para tomadores de empréstimos de renda moderada a baixa.
A Fannie Mae não origina nem fornece hipotecas a mutuários. Mas ela os compra e garante por meio do mercado hipotecário secundário. Na verdade, é um dos dois maiores compradores de hipotecas no mercado secundário. O outro é seu irmão, a Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, outra empresa patrocinada pelo governo criada pelo Congresso.
Principais vantagens
- A Fannie Mae é uma empresa patrocinada pelo governo que disponibiliza hipotecas para mutuários de renda baixa e moderada.
- Não concede empréstimos, mas os apóia ou garante no mercado hipotecário secundário.
- A Fannie Mae fornece liquidez investindo no mercado hipotecário, reunindo empréstimos em títulos lastreados em hipotecas.
- A Fannie Mae foi resgatada pelo governo dos Estados Unidos após a crise financeira e foi retirada da NYSE.
Os primeiros dias de Fannie Mae
No início do século XX, conseguir uma hipoteca – quanto mais uma casa – não era uma tarefa fácil. Muitas pessoas não podiam pagar uma entrada, e os empréstimos eram quase sempre de curto prazo – não como aqueles com os períodos de amortização de longo prazo que conhecemos hoje. Na verdade, quando muitos dos empréstimos venciam na época, eles normalmente exigiam grandes pagamentos do devedor.
O banco executaria a hipoteca se o proprietário não pudesse fazer o pagamento ou refinanciar. Isso se tornaria difícil com o início da Grande Depressão. As taxas anuais de execução hipotecária aumentaram todos os anos de 1926 (os números do primeiro ano foram mantidos) até 1934, quando a taxa atingiu um pico bem acima de 12%.
O Congresso dos Estados Unidos respondeu criando a Fannie Mae. O objetivo era ajudar a criar um fluxo de financiamento habitacional disponível para todos em todos os mercados. Isso levou ao financiamento dehipotecas de taxa fixa de longo prazo, permitindo aos proprietários refinanciar seus empréstimos a qualquer momento durante o curso do empréstimo.
1938
O ano em que o Congresso criou a Fannie Mae.
Em 1968, a Fannie Mae começou a se financiar com a venda de ações e títulos depois que o governo os removeu do Orçamento Federal.4 A Fannie Mae manteve seus laços com o governo como uma GSE, porém, com uma diretoria composta por no máximo 13 membros. Também está isento de impostos locais e estaduais.
Criando Liquidez
Ao investir no mercado de hipotecas, a Fannie Mae cria mais liquidez para credores, como bancos, instituições de poupança e cooperativas de crédito, o que por sua vez lhes permite subscrever ou financiar mais hipotecas. As hipotecas que adquire e garante devem cumprir critérios estritos. Por exemplo, o limite para um empréstimo convencional para uma casa unifamiliar em 2021 é $ 548.250 (acima de $ 510.400 em 2020) para a maioria das áreas e $ 822.375 (acima de $ 765.600 em 2020) para áreas de alto custo. Essas áreas incluem Havaí, Alasca, Guam e as Ilhas Virgens dos EUA, onde os valores médios das residências estão acima do valor da linha de base em pelo menos 115%.
Para fazer negócios com a Fannie Mae, um credor hipotecário deve cumprir a Declaração sobre Empréstimos Subprime emitida pelo governo federal. A declaração aborda vários riscos associados a empréstimos subprime, como taxas introdutórias baixas seguidas por taxas variáveis mais altas;limites muito altos de quanto uma taxa de juros pode aumentar;limitado a nenhuma documentação de renda;e características do produto que tornam provável o refinanciamento frequente do empréstimo.8
Em 2019, a Fannie Mae forneceu mais de US $ 650 bilhões em liquidez para financiar o mercado imobiliário. Isso ajudou pessoas em todo o país a comprar, refinanciar e alugar cerca de três milhões de casas.
A Fannie Mae apóia ou garante hipotecas, mas não as origina.
Títulos garantidos por hipotecas
Depois de comprar hipotecas no mercado secundário, a Fannie Mae agrupa-as para formar títulos lastreados em hipotecas (MBS). MBS são títulos garantidos por ativos garantidos por uma hipoteca ou pool de hipotecas. Os títulos lastreados em hipotecas da Fannie Mae são adquiridos por instituições como seguradoras, fundos de pensão e bancos de investimento. Garante o pagamento do principal e juros de seu MBS.
A Fannie Mae também tem seu próprio portfólio, comumente referido como portfólio retido. Este investe em seus próprios títulos lastreados em hipotecas, bem como em outras instituições. A Fannie Mae emite dívida denominada dívida de agência para financiar sua carteira retida.
A crise financeira
A Fannie Mae é negociada em bolsa desde 1968. Até 2010, foi negociada na Bolsa de Valores de Nova York (NYSE). Foi retirado da lista após a crise hipotecária, imobiliária e financeira, depois que suas ações despencaram abaixo dos requisitos mínimos de capital exigidos pela Bolsa de Valores de Nova York. Agora é negociado sem receita.
Práticas antiéticas de empréstimo levaram à crise. Durante o boom imobiliário de meados da década de 2000, os credores reduziram seus padrões e ofereceram empréstimos imobiliários para tomadores de empréstimos com crédito precário. Em 2007, a bolha imobiliária estourou e centenas de milhares desses tomadores entraram em default, o que levou ao que ficou conhecido como colapso do subprime. Isso teve um efeito cascata nos mercados de crédito, que fez os mercados financeiros entrarem em parafuso e criou a recessão mais severa em décadas nos Estados Unidos.
Aquisição e resgate do governo
Na segunda metade de 2008, a Fannie Mae e a Freddie Mac foram assumidas pelo governo por meio de uma tutela do Federal Housing Finance Committee. Na época, ambos possuíam US $ 4,9 trilhões em títulos e títulos lastreados em hipotecas. O Tesouro dos EUA forneceu US $ 191,5 bilhões para manter ambos solventes. Em essência, o governo dos Estados Unidos interveio para restaurar a confiança nos mercados, prometendo resgatar empréstimos inadimplentes e evitar uma nova queda no mercado imobiliário. Em maio de 2019, o governo federal recebeu US $ 292 bilhões em pagamentos de dividendos da Fannie Mae e Freddie Mac.
Opções de Crédito
A Fannie Mae agora oferece uma série de diferentes iniciativas de negócios e opções de crédito para proprietários de casas, trabalhando com credores para ajudar pessoas que, de outra forma, poderiam ter dificuldades em obter financiamento.
- Hipoteca HomeReady: Este produto permite que os proprietários garantam o financiamento e comprem uma casa com um pagamento inicial baixo. Os mutuários se qualificam se tiverem renda baixa a moderada e uma pontuação de crédito abaixo de 620. Pessoas com pontuação acima de 620 obtêm preços melhores.
- Pagamento de entrada de 3%: outro recurso para proprietários de casas que podem não ter acesso a fundos suficientes para garantir um pagamento grande de entrada.
- HFA Preferred: Este programa ajuda os proprietários a ter acesso a financiamento acessível por meio de Agências de Financiamento de Habitação locais e estaduais e outros credores. Os níveis de renda para os mutuários são determinados pelo HFA e não há requisitos para o comprador pela primeira vez.
- RefiNow : Fannie Mae oferece aos detentores de hipotecas de baixa renda uma nova opção de refinanciamento por meio de seu programa “RefiNow”. O programa exige uma redução na taxa de juros do proprietário em um mínimo de 50 pontos básicos e uma economia de pelo menos $ 50 no pagamento mensal da hipoteca do proprietário. Para serem elegíveis, os proprietários devem estar ganhando igual ou inferior a 80% de sua renda média de área (AMI).
Uma lista completa de produtos e suas descrições estão disponíveis no site da Fannie Mae.
Modificações de empréstimo
Após o colapso das hipotecas, a Fannie Mae começou a se concentrar nas modificações dos empréstimos. Desde setembro de 2008, Fannie Mae e Freddie Mac concluíram cerca de 2,37 milhões de modificações de empréstimos.19 As modificações do empréstimo mudam as condições de uma hipoteca existente para ajudar os mutuários a evitar o inadimplemento de suas hipotecas, terminando na execução hipotecária e, por fim, perdendo sua casa. As modificações podem incluir uma taxa de juros mais baixa ou estender o prazo do empréstimo. A modificação do empréstimo também pode reduzir os pagamentos mensais.
The Bottom Line
A Fannie Mae conseguiu se recuperar desde que estava à beira de uma queda em 2008. Hoje é a maior financiadora de hipotecas de taxa fixa de 30 anos e continua sendo um mecanismo chave para facilitar a aquisição de uma casa própria.