Enfrentando a falência de uma cooperativa

A última coisa que aqueles que vivem em cooperativas querem ouvir em sua assembleia anual de inadimplência. Mas para muitas pessoas, isso é uma realidade. Todos os anos, as cooperativas vão à falência e deixam seus “donos” no frio.

O que é uma cooperativa?

Cooperativas são arranjos habitacionais em que os residentes possuem uma parte da entidade legal, chamada de corporação. Esses acionistas recebem um aluguel de propriedade, ou direito, que lhes permite morar em um dos apartamentos ou unidades. Tecnicamente, o proprietário possui apenas ações desta corporação, não o próprio imóvel. A empresa é proprietária do imóvel. O proprietário das ações paga um custo de manutenção mensal que é usado para cobrir despesas de gerenciamento de construção, como limpeza, aquecimento, água, salários de funcionários, remoção de lixo, custos de reparo, impostos, seguro e hipoteca subjacente do edifício.

Tipos de inadimplência

Existem dois tipos comumente conhecidos de inadimplência que envolvem cooperativas: inadimplências de hipotecas e inadimplências técnicas.

1. Padrões técnicos não são terrivelmente sérios. Adam Leitman Bailey, Esq., Advogado imobiliário de Nova York e Nova Jersey e chefe da imobiliária residencial e comercial de Nova York, Adam Leitman Bailey, PC, diz que esse tipo de inadimplência “consiste na falha em fazer reparos em violação do contrato de hipoteca, embora todos os pagamentos em dinheiro tenham sido pagos dentro do prazo. ” Normalmente, esses tipos de defeitos podem ser resolvidos organizando-se para que os reparos sejam concluídos ou, pelo menos, pagos.
2. A inadimplência das hipotecas é muito mais séria porque o credor não está recebendo os pagamentos pelo imóvel, conforme o contrato original. Esta é uma situação frustrante para os acionistas que pagaram diligentemente a manutenção mensal sem perder os pagamentos. Muitas vezes, esse é o caminho mais rápido para o pedido de falência de cooperativas. Nessa situação, o credor envia um Aviso de Inadimplência à administração do imóvel e, caso não seja sanado o inadimplemento da hipoteca, inicia-se o processo de execução da hipoteca.

Pior Cenário: Foreclosure

O encerramento é a pior coisa que pode acontecer quando uma cooperativa entra em processo de falência. A execução hipotecária é um processo iniciado pelo credor para obter o título legal do edifício. Stuart M. Saft, sócio da Dewey & LeBoeuf LLP, diz que, em Nova York, uma execução hipotecária pode levar vários anos, mas no final, a menos que a cooperativa tenha uma defesa legítima, um árbitro fará um leilão para vender o edifício, e os acionistas voltarão a ser locatários e não mais “donos” de seus apartamentos.

No caso de uma cooperativa entrar em processo de falência como resultado do inadimplemento de sua hipoteca, o credor tem o poder de executar a hipoteca do prédio e expulsar os acionistas. Bailey acrescenta: “O credor da hipoteca subjacente não pode ir atrás de cada acionista de apartamento porque a hipoteca do prédio não é uma garantia pessoal dos acionistas”. Em caso de falência, o banco da cooperativa será pago antes dos acionistas.

Portanto, qualquer produto da venda de falência de uma falência irá para o banco. Os acionistas que obtiveram hipotecas pessoais serão responsáveis ​​por esses pagamentos, mesmo que tenham perdido a propriedade das cotas de apartamento.

Nesse cenário, os acionistas não têm muitas opções. Se a cooperativa decidir entrar com um Capítulo 11 (uma reorganização), o credor hipotecário pode mover para convertê-lo em um Capítulo 7, que é a liquidação, onde o edifício é vendido imediatamente.

Em caso de falência ou execução hipotecária, os acionistas da cooperativa permanecem como inquilinos se estiverem morando lá, mas seu arrendamento de propriedade é cancelado. Se eles tiverem alguma hipoteca sobre o apartamento e não pagarem, “eles podem ter consequências adversas no imposto de renda”, confirma Saft.

As cooperativas que podem estar com problemas de inadimplência podem tentar compensar os pagamentos tomando emprestado fundos adicionais, aumentando a manutenção mensal ou adicionando uma avaliação. Uma avaliação é um aumento temporário na manutenção mensal. Esse aumento se destina a reparos ou outras despesas cobertas pelas necessidades da cooperativa.

As falências em cooperativas são comuns?

As falências de cooperativas são uma ocorrência rara. Saft diz: “Até onde sabemos, menos de 10 cooperativas foram encerradas em Nova York desde a Segunda Guerra Mundial, então é improvável que ocorra agora. No entanto, vale a pena ficar vigilante.” Um default técnico pode levar à falência se todo o dinheiro da nota vencer como resultado de um default técnico, mas isso é improvável.

O que os acionistas podem fazer?

Infelizmente para os acionistas, não há muito a fazer se eles já compraram o apartamento cooperativo. Se eles compraram ações em uma cooperativa com problemas, eles devem procurar orientação de um advogado qualificado. A chave é tomar decisões informadas ao fazer compras e investigar a cooperativa antes de comprar.

Bailey diz que quando representa um comprador, ele garante que o prédio esteja estável, analisando as finanças do prédio nos últimos dois anos. Ele compara a demonstração financeira com quaisquer melhorias estruturais importantes ou reparos necessários e verifica se o edifício tem reservas de caixa sólidas. Os edifícios que não podem pagar as hipotecas ou as despesas são sinais de alerta definitivos.

Os caçadores de apartamentos em cooperativa podem evitar cair em uma cooperativa “ruim”, pedindo eles mesmos as finanças. Examinar uma história de dois anos pode fornecer uma boa ideia de como a construção está indo bem (ou mal). Uma reserva de caixa baixa, por exemplo, pode indicar que a cooperativa não terá fundos suficientes para cobrir reparos de emergência. Nesse caso, a cooperativa precisaria adquirir os fundos do banco na forma de outro empréstimo ou de acionistas.

Os acionistas precisam fazer perguntas importantes ao pesquisar um apartamento. Por exemplo, pergunte se a cooperativa tem feito pagamentos mensais da hipoteca. Se eles perderam os pagamentos, pergunte por quê. Pergunte se há algum outro tipo de dívida pendente além da hipoteca, também se há algum conserto importante e se houver, como a cooperativa planeja pagá-lo.

Saft sugere algumas dicas: “Veja o último demonstrativo financeiro para ver se o contador emitiu uma carta de ônus movido contra o prédio ou se os impostos imobiliários não foram pagos. Tente descobrir do agente de gerenciamento se muitos acionistas não estão pagando sua manutenção. Peça ao seu advogado para ler a ata da cooperativa para ver se há algum problema. “

The Bottom Line

O conselho da cooperativa tem o direito de perguntar a você, como um comprador em potencial, sobre seu histórico financeiro. Ele quer ter certeza de que você será capaz de cumprir a responsabilidade da manutenção mensal, além do pagamento da hipoteca pessoal. No entanto, como comprador, você também tem o direito de certificar-se de que o espaço em que vai ficar é economicamente estável. Certifique-se de perguntar sobre cada detalhe. É o seu futuro, então exerça seus direitos.