Ônus e interesses não possessórios em bens imóveis
Propriedade é um conceito jurídico que concede e protege o direito exclusivo de uma pessoa de possuir, possuir, usar e dispor de uma coisa. O termo propriedade não sugere um item físico, mas descreve uma relação legal de uma pessoa com uma coisa.
Bens imóveis Os bens imóveis consistem em terrenos, cortiços e heranças. Terras se referem ao solo, o ar acima, a área abaixo da superfície da terra e tudo o que é erguido sobre ela. Arrendamentos incluem as terras e certos direitos intangíveis relacionados às terras. Hereditariedade abrange todos os interesses tangíveis ou intangíveis em bens imóveis, incluindo terras e cortiços, que podem ser herdados. (Para mais informações, leia 5 erros que os investidores imobiliários devem evitar.)
TUTORIAL: Explorando Investimentos Imobiliários
Juros Um interesse descreve qualquer direito, reivindicação ou privilégio que um indivíduo possui em relação a uma propriedade imobiliária. A lei reconhece vários tipos de interesses em bens imóveis. Um interesse não possessório na terra é o direito de uma pessoa de usar ou restringir o uso de uma terra que pertence a outra pessoa.
Os interesses não possessórios não constituem propriedade da própria terra: os detentores de uma participação não possessória em bens imóveis não têm título e o proprietário do terreno continua a gozar de todos os direitos de propriedade, sujeito a quaisquer gravames.
Um gravame é um ônus, reclamação ou cobrança sobre um imóvel que pode afetar a qualidade do título e o valor e / ou uso do imóvel. Gravames podem representar interesses não possessórios em bens imóveis. Exemplos de gravames incluem ônus, usurpações, servidões, arrendamentos, cláusulas restritivas e cláusulas de proteção. Este artigo fornecerá uma introdução aos gravames e direitos não possessórios em bens imóveis.
Interesses não possessórios Um interesse não possessório na terra é o direito de usar ou restringir o uso da terra de outra pessoa. Embora o titular de uma participação não possessória tenha direitos certos e claros com relação ao uso de uma propriedade, ele ou ela não possui o título da propriedade.
Os interesses não possessórios podem ser criados por um acordo entre duas partes, a saber, o proprietário do imóvel e a pessoa que deseja obter os juros não possessórios; ou por ordem judicial. Um penhor de imposto federal, por exemplo, pode ser apresentado no tribunal do condado em que o imóvel do contribuinte inadimplente está localizado. O arrendamento, por outro lado, pode ser voluntariamente celebrado por meio de um contrato entre duas partes.
Ônus Um ônus é tudo o que pode diminuir o valor ou o uso e gozo de uma propriedade, como um penhor ou contrato restritivo. Como os gravames podem ter um efeito adverso sobre o valor ou uso do terreno, qualquer pessoa envolvida em uma transação imobiliária deve estar ciente da existência de quaisquer gravames sobre a propriedade que está sendo transferida.
Normalmente, um advogado realiza uma pesquisa de título e forma uma opinião de título, em que quaisquer estorvos descobertos durante a pesquisa serão especificados. O ônus não impedirá a passagem do título em uma transação imobiliária; em vez disso, o título ficará sujeito a quaisquer ônus. Em outras palavras, um ônus permanece sobre a propriedade, ou “corre com a terra”, até que seja satisfeito, mesmo quando o título é transferido para um novo proprietário. (Para saber mais, consulte Atenção, compradores de residências! Por que você precisa de um advogado.)
Existem muitas formas de ônus, incluindo:
Servidão Uma servidão é um direito não possessório de usar a terra de outra pessoa de alguma forma limitada que não constitui propriedade total. A pessoa física ou jurídica que se beneficia da servidão tem um interesse não possessório (direito de usar a propriedade, mas não de possuí-la) nas terras alheias; o dono do imóvel é onerado pela servidão. As servidões comuns incluem servidões de passagem, valas de drenagem, linhas de serviços públicos e servidões por condenação (Domínio Eminente).
Invasões Uma usurpação é uma melhoria que se estende além da linha de limite do proprietário de uma propriedade e “invade” uma propriedade adjacente. Exemplos de invasões incluem construção ou beirais pendentes, dependências, cercas, calçadas e calçadas. As usurpações podem tornar o título de ambas as propriedades envolvidas não comercializáveis: a propriedade usurpadora não tem título de todas as terras nas quais foram feitas melhorias, enquanto a propriedade usurpada não tem o uso de todas as terras.
Locações Uma locação é um contrato entre um proprietário de propriedade (locador) e uma pessoa ou entidade que deseja alugar a propriedade (locatário). Em um arrendamento, o arrendador concorda em permitir que o arrendatário ocupe e use a propriedade em troca de uma contraprestação valiosa (aluguel).
O aluguel normalmente especifica a duração do contrato, quaisquer termos para prorrogá-lo e o valor e a frequência do aluguel que será pago. Embora o locatário ocupe a propriedade, o locador continua sendo o proprietário e detém o título da propriedade.
Ônus O ônus é o direito previsto em lei aos credores de terem dívidas que lhes são devidas satisfeitas com a venda de bens que pertencem ao devedor. A propriedade atua como garantia e, no caso de transferência, o produto da venda pode ser usado para pagar a dívida e satisfazer o penhor. As gravames comuns incluem impostos imobiliários e gravames, gravames mecânicos, gravames judiciais e gravames fiscais federais.
Lis Pendens A litispendência é um aviso de litígio pendente que informa todas as partes interessadas de que foi iniciada uma ação judicial que afeta a titularidade de um determinado imóvel. A litispendência, que pode ser apresentada em um tribunal estadual ou federal, normalmente envolve o título de propriedade ou uma reivindicação de propriedade sobre a propriedade.
Como a litispendência é movida contra bens imóveis, qualquer pessoa a quem a propriedade seja transferida estará vinculada ao resultado do processo pendente.
Protetora ou restritiva pactos Um pacto de protecção ou restritiva é uma condição exequível que aparece como uma cláusula de um acto que limita a maneira na qual uma propriedade real pode ser utilizado. Esses convênios obrigam os proprietários de propriedades a cumprir ou não cumprir as formas especificadas.
Exemplos de cláusulas de proteção ou restritivas incluem restrições para metragem quadrada mínima em um novo edifício, projeto arquitetônico, recuo e linhas laterais de estradas ou propriedades adjacentes e cor externa da casa. (Para leituras relacionadas, consulte Retenção de títulos em bens imóveis.)
The Bottom Line Um interesse não possessório em bens imóveis é o direito de usar ou restringir o uso de bens imóveis de outra pessoa. Em alguns casos, os juros não possessórios surgem de um contrato voluntário feito entre duas partes, como no caso de um contrato de arrendamento. Em outros casos, os juros não possessórios ocorrem por causa de uma ordem judicial, como um penhor sobre a propriedade.
Ao considerar a compra de um imóvel, é importante realizar uma pesquisa de título para determinar se há algum defeito de título que possa afetar o uso do imóvel. Um advogado qualificado pode realizar uma pesquisa de título para descobrir quaisquer ônus ou gravames contra a propriedade. Muitas propriedades são vendidas “sujeitas a todos os ônus e gravames”, o que significa que a propriedade pode ser onerada e é do interesse do comprador descobrir quaisquer gravames antes de tomar qualquer decisão final.
Uma escritura de garantia geral é a melhor proteção do comprador e contém uma garantia de “pacto contra gravames” que assegura ao comprador que não existem gravames no terreno, exceto aqueles que estão especificados na escritura. (Para mais informações, consulte Para alugar ou comprar? As questões financeiras.)