ARM discricionário

O que é um ARM discricionário?

Um ARM discricionário é um instrumento popular de empréstimo residencial disponível fora dos Estados Unidos; uma hipoteca de taxa variável na qual os credores podem alterar as taxas de juros a seu critério. ARMs discricionários são comuns na Europa.

Compreendendo um ARM discricionário

Um ARM discricionário é um tipo de hipoteca de taxa ajustável (ARM) usado na Europa, Austrália e outros países desenvolvidos como um instrumento de empréstimo residencial comum. Os termos de um ARM discricionário ditam que um credor pode alterar a taxa de juros da hipoteca a seu critério, desde que os mutuários sejam informados sobre a mudança na taxa de juros dentro de um período especificado, geralmente seis semanas. 

Freqüentemente, os ARMs discricionários oferecem uma taxa de juros introdutória de curto prazo aos mutuários, após a qual o credor pode optar por alterar a taxa de juros a qualquer momento, por qualquer valor, por qualquer motivo. Em muitos casos, não há limites para as alterações que os credores podem fazer nos ARMs discricionários. Dessa forma, os ARMs discricionários tendem a ser arranjos mais favoráveis ​​para os credores.

ARMs discricionários e os EUA

Os Estados Unidos são um dos poucos países ocidentais desenvolvidos em que hipotecas discricionárias com taxas ajustáveis ​​não estão disponíveis. Em vez disso, as hipotecas com taxas ajustáveis ​​oferecidas nos Estados Unidos são conhecidas como ARMs indexados, que fornecem mais proteção ao mutuário.

As taxas de juros para ARMs indexados são automatizadas, definidas por cálculos computadorizados baseados em regras estipuladas nos contratos ARM. De acordo com esse acordo, as taxas de juros são ajustadas em datas predeterminadas e aderem a um índice específico sobre o qual o credor não tem influência ou controle direto.

Além disso, os ARMs indexados contrastam com os ARMs discricionários em que os ARMs indexados tendem a limitar as mudanças nas taxas em qualquer data de ajuste, bem como definir uma mudança máxima na taxa ao longo da vida do empréstimo. ARMs indexados também tendem a definir um período muito mais longo para a taxa de juros inicial, às vezes chegando a 10 anos.

O termo hipoteca de taxa ajustável (ARM) é usado mais comumente nos Estados Unidos. No mundo anglófono fora dos Estados Unidos, os ARMs são mais frequentemente chamados de hipotecas de taxa variável.

ARMs discricionários, ARMs indexados e hipotecas de taxa fixa

Embora as hipotecas de taxa ajustável sejam amplamente utilizadas em todo o mundo, a Federal Housing Administration (FHA) dos EUA foi fundamental para estabelecer a hipoteca de taxa fixa como um dos instrumentos financeiros mais populares para a compra de um imóvel nos EUA.

As hipotecas de taxa fixa tendem a ser mais caras em geral do que as hipotecas de taxa ajustável, mas não estão à mercê de mudanças nas taxas de juros. As taxas de juros permanecem estáveis ​​ao longo da vida do empréstimo, o que é benéfico para o mutuário porque eles terão um pagamento mensal definido durante a vida da hipoteca, sem quaisquer aumentos inesperados.

Com uma hipoteca de taxa ajustável, a taxa de juros pode subir muito, fazendo com que a hipoteca fique mais cara. Isso pode levar a um ponto em que o mutuário não tenha mais condições de fazer seus pagamentos mensais. Isso aconteceu durante o colapso do subprime que levou à crise financeira de 2008.

Nos Estados Unidos, as hipotecas de taxa fixa são comumente contratadas em incrementos de 15 e 30 anos. Embora alguns países ofereçam alguns instrumentos hipotecários de taxa fixa, na maioria dos casos os termos são definidos para períodos muito mais curtos.

Os períodos padrão de hipoteca no Canadá, por exemplo, são hipotecas de cinco anos com amortização em 25 anos, o que significa que, após cinco anos, o saldo do empréstimo deve ser refinanciado. Na França, por exemplo, hipotecas de taxa fixa podem ser oferecidas em períodos de dois, cinco, 15 e 20 anos.