Coterminous
O que significa Coterminous?
Empréstimos co-terminais referem-se a um empréstimo suplementar com uma data de vencimento igual a uma dívida sênior ou um empréstimo original. Coterminous é mais frequentemente usado para descrever empréstimos hipotecários, como aqueles para mutuários residenciais e comerciais.
Principais vantagens
- Os empréstimos co-terminais são empréstimos suplementares com uma data de vencimento igual a um empréstimo sênior.
- Empréstimos co-terminais são comuns para financiar a construção e a propriedade.
- Em geral, os empréstimos coesos são acompanhados de restrições quanto ao valor e ao período de serviço.
Compreendendo o cootermo
Embora um empréstimo suplementar possa ter uma data de vencimento posterior à do empréstimo original (geralmente chamada de “não coincidente”), a maioria dos credores hipotecários secundários ou credores intermediários prefere que ambos os empréstimos tenham vencimento na mesma data. Dessa forma, o mutuário pode optar por refinanciar os dois empréstimos em um maior, de preferência com o mesmo credor.
Ter a mesma data para liquidação também torna mais fácil para os mutuários determinar se o refinanciamento dos empréstimos originais e contíguos proporciona uma economia significativa. Os credores também se beneficiam de ter as mesmas datas de liquidação porque representam menos risco de inadimplência em comparação com uma hipoteca mezanino não coincidente.
Outra vantagem de ter a mesma data de liquidação para dois empréstimos é que a estratégia garante que os empréstimos estejam alinhados às taxas de juros vigentes. Além disso, torna-se mais fácil determinar as taxas de juros ao refinanciar ou agrupar ambos os empréstimos em um único instrumento de dívida no final de seus respectivos prazos.
Como os empréstimos co-terminos são estruturados
Em alguns casos, os empréstimos mezaninos são financiados por meio de veículos de investimento estruturados como sociedades anônimas.
Os credores que oferecem empréstimos contíguos podem ter vários limites e restrições. Isso pode incluir uma estipulação de que o mesmo credor deve pagar quaisquer hipotecas anteriores existentes para o mutuário. O credor pode não permitir que um empréstimo complementar concomitante seja feito logo após a aprovação de um empréstimo original. O mutuário pode ter que esperar pelo menos um ano no prazo do empréstimo original antes de buscar esse financiamento adicional. Os credores podem exigir que o empréstimo original tenha um período mínimo de tempo restante – cinco anos, por exemplo – em seu prazo antes que um empréstimo concomitante seja aprovado.
Uma hipoteca concomitante pode ter um valor mínimo que deve ser emprestado. Em hipotecas comerciais coincidentes, também pode haver estipulações sobre a própria propriedade.
Por exemplo, pode haver requisitos de ocupação que o mutuário deve atender e manter para se qualificar para uma hipoteca complementar. O prédio pode precisar estar 85% ocupado fisicamente por pelo menos 90 dias antes do fechamento da hipoteca. A cobrança de reservas de reposição em uma hipoteca complementar concomitante pode ser dispensada; no entanto, as reservas de reposição na hipoteca original continuariam a ser coletadas. Uma nova avaliação da propriedade pode ser necessária, bem como uma nova apólice de seguro de título.
Esse tipo de financiamento pode atrair os mutuários porque oferece uma maneira para que várias hipotecas tenham uma única data, quando se espera que o imóvel esteja livre e liberado. É possível que os mutuários consolidem seus empréstimos refinanciando quando as taxas de juros se tornarem mais favoráveis para reduzir sua obrigação geral de dívida.
Exemplo de empréstimo coercivo
Empréstimos co-terminais são comumente usados no financiamento de construção. Por exemplo, se um incorporador imobiliário está construindo um prédio de apartamentos, ele pode fazer um primeiro empréstimo para iniciar a construção. Os pagamentos iniciais relacionados a essa primeira hipoteca cobrirão o valor do principal emprestado. Posteriormente, eles podem contrair um segundo empréstimo concomitante para fazer os pagamentos do primeiro empréstimo e financiar a construção futura.
Essa estratégia beneficia tanto o construtor quanto a instituição financeira. O construtor obtém uma fonte adicional de financiamento para seu projeto na forma de um segundo empréstimo e as instituições financeiras podem avaliar o andamento do projeto antes de emitir um segundo empréstimo. Normalmente, os montantes de alavancagem para empréstimos contíguos são calculados como uma porcentagem do LTV ou razão entre o valor e o empréstimo. Quanto maior o LTV, maior o risco.