Cláusula de Co-locação
O que é uma cláusula de co-locação?
Uma cláusula de co-locação em contratos de locação de varejo permite que os locatários reduzam seu aluguel se os principais locatários ou um certo número de locatários deixarem o espaço de varejo. Um locatário grande ou importante é um grande atrativo para o tráfego, especialmente em shoppings, e muitas vezes é um dos principais motivos pelos quais um locatário escolhe se instalar em um shopping específico. Uma cláusula de co-locação fornece ao locatário alguma forma de proteção na forma de aluguel reduzido para compensar a perda de tráfego.
Noções básicas sobre a cláusula de co-locação
Os co-inquilinos são normalmente os inquilinos-âncora de um shopping. São as lojas grandes e populares que atraem o aumento do tráfego, que transborda para outras lojas no mesmo local. Em tempos de crise econômica, quando alguns varejistas são forçados a fechar lojas para reduzir custos, os proprietários geralmente acabam perdendo muitas receitas. O exercício de cláusulas de co-locação amplifica ainda mais a perda de receita, pois os locatários restantes exigem uma redução no aluguel, cujo estresse pode levar à falência.
Uma cláusula de co-locação é geralmente um item muito negociado em um aluguel de varejo. Os proprietários não gostam das cláusulas de co-locação porque não podem controlar as ações de outros inquilinos ou ocupantes do shopping center. Eles acreditam que uma certa quantidade de vacância é inevitável e sua receita com o shopping center pode ser severamente afetada por uma cláusula de co-locação.
O fato de um inquilino obter ou não uma cláusula de co-locação depende muito de sua capacidade de negociação. Os proprietários procuram inquilinos nacionais e regionais por causa do reconhecimento do seu nome, capacidade de pagar aluguéis mais altos e seu poder de permanência. Eles também são desejáveis por causa de seu poder de atração e capacidade de elevar o perfil do público de um shopping center. Esses inquilinos estão em uma posição de negociação melhor do que os inquilinos menores para obter proteção de co-locação.
Condições comuns do senhorio para cláusulas de co-locação
Normalmente, o proprietário deseja que o inquilino satisfaça certas condições para obter uma cláusula de co-locação em um contrato de locação. A maior condição geralmente é a estipulação de que o inquilino não pode estar inadimplente no contrato de locação se desejar invocar uma cláusula de co-locação. O locador também pode exigir que o locatário mostre evidências de uma queda nas vendas durante o período de violação de co-locação em comparação com o período anterior à violação. O locador também desejará certificar-se de que, se o locatário invocar uma cláusula de co-locação, não haverá vários recursos permitidos no contrato de locação para tal violação. O locador não quer estar em uma situação em que o locatário obtenha o benefício de uma reparação de violação de co-locação e depois processe por outros danos.