BRAÇO conversível

O que é um braço conversível?

Um ARM conversível é uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) que dá ao mutuário a opção de converter para uma hipoteca de taxa fixa após um período de tempo especificado. Os braços conversíveis são comercializados como uma forma de aproveitar as taxas de juros em queda e geralmente incluem condições específicas. A instituição financeira geralmente cobra uma taxa para mudar o ARM para uma hipoteca de taxa fixa.

Compreendendo os ARMs conversíveis

Ao solicitar uma hipoteca, há uma variedade de tipos à sua escolha, geralmente com a forma como a taxa de juros é determinada ao longo da vida da hipoteca. Os ARMS conversíveis são um híbrido de dois tipos de hipotecas: a hipoteca convencional de 30 anos de taxa fixa e a hipoteca de taxa ajustável (ARM). As hipotecas de taxa fixa dão ao mutuário a segurança de saber que seu pagamento mensal nunca mudará, mesmo que as taxas aumentem, o que é uma abordagem conservadora e segura. Com o tempo, os pagamentos efetivamente diminuem em relação à inflação.

Uma hipoteca de taxa ajustável começa com uma taxa introdutória muito mais baixa, mas depois de um período definido (normalmente cinco anos), a taxa é ajustada de acordo com um índice, como a LIBOR, mais uma margem. A taxa é geralmente ajustada a cada seis meses e pode aumentar ou diminuir (dentro dos limites definidos no contrato).

Com um ARM conversível, a hipoteca começa como uma taxa ajustável de 30 anos; ou seja, a uma taxa de teaser abaixo da média do mercado. Mas dentro de um período especificado, geralmente após o primeiro ano, mas antes do quinto, o mutuário tem a opção de converter para uma taxa fixa. A nova taxa de juros é geralmente a menor oferecida nos sete dias anteriores ao fechamento. Portanto, se as taxas de juros estão caindo, o mutuário pode obter uma taxa fixa mais baixa do que poderia ter obtido inicialmente.

História dos ARMs conversíveis

Introduzido no início dos anos 1980, os ARMs conversíveis entraram em cena durante um período de hipotecas de taxa fixa de dois dígitos. Como as taxas de juros eram historicamente improváveis ​​de subirem muito (exceto pela inflação extraordinária), os mutuários de ARMs conversíveis podiam essencialmente apostar na grande probabilidade de taxas mais baixas no futuro.

Os primeiros ARMs conversíveis eram caros e continham restrições onerosas. Mas em 1987, as empresas hipotecárias patrocinadas pelo governo (GSEs),  Freddie Mac começaram a comprar ARMs conversíveis no mercado secundário.  Uma vez que a maioria dos bancos comerciais vende seus empréstimos hipotecários no mercado secundário, a aceitação de ARMs conversíveis pelos dois gigantes das hipotecas levou à sua rápida expansão. A competição, por sua vez, trouxe taxas mais baixas e condições menos restritivas.

Desvantagens de um braço conversível

A principal desvantagem de um ARM conversível é que ele força o tomador do empréstimo a monitorar as taxas de juros e prever mudanças futuras, algo que nem mesmo os especialistas podem fazer com segurança. Além disso, as taxas de juros sobre ARMS conversíveis – tanto a taxa introdutória quanto a taxa fixa posterior – geralmente são um pouco mais altas do que as taxas de mercado.

E embora os mutuários não paguem os custos de fechamento ao converter a hipoteca, os credores cobram taxas. Enquanto isso, se as taxas de juros subirem durante o período introdutório, o benefício de um braço conversível será perdido. Finalmente, o pagamento mensal após a conversão quase certamente será maior do que o que o proprietário estava pagando sob a taxa teaser, embora com a garantia de que permanecerá fixo.