Definição de Empréstimo Combinado
O que é um empréstimo combinado?
Um empréstimo combinado consiste em dois empréstimos hipotecários separados do mesmo credor para o mesmo mutuário. Um tipo de empréstimo combinado fornece financiamento para a construção de uma nova casa, seguido por uma hipoteca convencional após a conclusão da construção. Outro tipo de empréstimo combinado oferece dois empréstimos simultâneos para a compra de uma casa existente. Geralmente é usado quando o comprador não consegue pagar 20% de entrada, mas deseja evitar o pagamento do seguro hipotecário privado (PMI).
Como funciona um empréstimo combinado
No caso de uma casa nova, um empréstimo combinado geralmente consiste em uma hipoteca com taxa ajustável para financiar a construção, seguida por um segundo empréstimo, normalmente uma hipoteca de 30 anos, assim que a casa for concluída. Normalmente, o segundo empréstimo será usado para pagar o primeiro, deixando o mutuário com apenas um único empréstimo.
Para alguém que compra uma casa existente, um empréstimo combinado pode assumir a forma de um piggyback ou hipoteca 80-10-10. Uma hipoteca 80-10-10 consiste em dois empréstimos com um pagamento inicial. O empréstimo principal cobre 80% do preço de compra da casa, o segundo empréstimo outros 10% e o comprador faz um pagamento inicial de 10% à vista.
Como o empréstimo principal tem uma proporção de 80% entre o valor do empréstimo e o valor, o comprador geralmente pode evitar o pagamento do seguro hipotecário privado (PMI), que geralmente é exigido quando os compradores de casa própria pagam menos de 20%. O PMI não é uma despesa única, mas deve ser pago anualmente até que o patrimônio líquido do imóvel atinja 20%. Geralmente, custa aos mutuários um montante igual a 0,5% a 1% do valor do empréstimo a cada ano.
O segundo empréstimo responde pelo restante dos 20% do pagamento inicial. Geralmente, vem na forma de umalinha de crédito de hipoteca (HELOC). Um HELOC funciona de maneira muito semelhante a um cartão de crédito, mas com uma taxa de juros mais baixa, pois o patrimônio da casa o sustenta. Como tal, incorre em juros apenas quando o mutuário o utiliza.
Um empréstimo combinado pode ajudar os compradores de imóveis a evitar o custo adicional do seguro hipotecário privado.
Prós e Contras de um Empréstimo Combinado
Usar um empréstimo combinado para comprar uma casa existente tende a ser mais comum em mercados imobiliários ativos. À medida que os preços sobem e as casas se tornam menos acessíveis, as hipotecas sobrepostas permitem que os compradores tomem emprestado mais dinheiro do que sua entrada poderia permitir. Isso pode ser uma vantagem, desde que os compradores não contraiam mais dívidas do que poderiam suportar, caso algo desse errado.
Os empréstimos combinados também podem ser uma opção para pessoas que estão tentando comprar uma casa nova, mas ainda não venderam a atual. Nesse cenário, o comprador poderia usar o HELOC para cobrir uma parte do pagamento da entrada da nova casa e, em seguida, pagar o HELOC quando a casa antiga for vendida.
Os compradores que estão construindo uma nova casa podem ter opções mais simples ou menos caras do que um empréstimo combinado. Por exemplo, o construtor pode financiar a construção. Então, quando a casa estiver pronta, o comprador pode providenciar uma hipoteca regular e pagar ao construtor. Como alternativa, o proprietário pode usar um empréstimo independente para construção e, em seguida, comprar uma hipoteca permanente.
No entanto, um empréstimo combinado pode ter uma vantagem sobre dois empréstimos separados de credores diferentes, devido aos seus custos de fechamento únicos.