Obrigação de hipoteca garantida (CMO)
O que é uma obrigação hipotecária colateralizada?
Uma obrigação hipotecária colateralizada (CMO) refere-se a um tipo de título garantido por hipoteca que contém um conjunto de hipotecas agrupadas e vendidas como um investimento. Organizados por maturidade e nível de risco, os CMOs recebem fluxos de caixa à medida que os mutuários reembolsam as hipotecas que atuam como garantia sobre esses títulos. Por sua vez, os CMOs distribuem pagamentos de principal e juros a seus investidores com base em regras e acordos pré-determinados.
Noções básicas sobre obrigações hipotecárias garantidas (CMO)
As obrigações hipotecárias garantidas consistem em várias tranches, ou grupos de hipotecas, organizadas por seus perfis de risco. Como instrumentos financeiros complexos, as tranches geralmente têm saldos de principal, taxas de juros, datas de vencimento e potencial de inadimplência de reembolso diferentes. As obrigações hipotecárias colateralizadas são sensíveis às mudanças nas taxas de juros, bem como às mudanças nas condições econômicas, tais como taxas de execução hipotecária, taxas de refinanciamento e as taxas às quais os imóveis são vendidos. Cada tranche tem uma data de vencimento e tamanho diferentes e títulos com cupons mensais são emitidos contra ela. O cupom faz pagamentos mensais do principal e da taxa de juros.
Principais vantagens
- Obrigações hipotecárias colateralizadas são títulos de dívida de investimento que consistem em hipotecas empacotadas organizadas de acordo com seus perfis de risco.
- Eles são semelhantes às obrigações de dívida colateralizadas, que são uma coleção mais ampla de obrigações de dívida em vários instrumentos financeiros.
- Os CMOs desempenharam um papel importante durante a crise financeira de 2008, quando aumentaram de tamanho.
Para ilustrar, imagine que um investidor tenha um CMO composto por milhares de hipotecas. Seu potencial de lucro baseia-se no fato de os detentores de hipotecas pagarem suas hipotecas. Se apenas alguns proprietários de imóveis inadimplem suas hipotecas e o restante fizer os pagamentos conforme o esperado, o investidor recupera seu principal e também os juros. Por outro lado, se milhares de pessoas não puderem fazer o pagamento da hipoteca e entrarem em execução hipotecária, o CMO perderá dinheiro e não poderá pagar o investidor.
Os investidores em CMOs, às vezes chamados de Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs), desejam obter acesso aos fluxos de caixa de hipotecas sem ter que originar ou comprar um conjunto de hipotecas.
Obrigações hipotecárias garantidas vs. obrigações de dívida garantidas
Como os CMOs, as obrigações de dívida colateralizadas (CDOs) consistem em um grupo de empréstimos agrupados e vendidos como um veículo de investimento. No entanto, enquanto os CMOs contêm apenas hipotecas, os CDOs contêm uma variedade de empréstimos, como empréstimos para automóveis, cartões de crédito, empréstimos comerciais e até hipotecas. Tanto os CDOs quanto os CMOs atingiram o pico em 2007, pouco antes da crise financeira global, e seus valores caíram drasticamente depois dessa época. Por exemplo, em seu pico em 2007, o mercado de CDO valia US $ 1,3 trilhão, em comparação com US $ 850 milhões em 2013.
As organizações que compram CMOs incluem fundos de hedge, bancos, seguradoras e fundos mútuos.
Obrigações hipotecárias garantidas e a crise financeira global
Emitidos pela primeira vez pela Salomon Brothers e First Boston em 1983, os CMOs eram complexos e envolviam muitas hipotecas diferentes. Por muitas razões, os investidores estavam mais propensos a se concentrar nos fluxos de receita oferecidos pelos CMOs do que na saúde das próprias hipotecas subjacentes. Como resultado, muitos investidores compraram CMOs cheios de hipotecas subprime, hipotecas de taxa ajustável, hipotecas detidas por mutuários cuja renda não foi verificada durante o processo de aplicação e outras hipotecas arriscadas com alto risco de inadimplência.
O uso de CMOs foi criticado como um fator precipitante na crise financeira de 2007-2008. O aumento dos preços das moradias fez com que as hipotecas parecessem investimentos à prova de falhas, atraindo investidores para comprar CMOs e outros MBSs, mas as condições de mercado e econômicas levaram a um aumento nas execuções hipotecárias e riscos de pagamento que os modelos financeiros não previam com precisão. O rescaldo da crise financeira global resultou em maiores regulamentações para títulos lastreados em hipotecas. Mais recentemente, em dezembro de 2016, a SEC e a novas regulamentações que mitigam o risco desses títulos, criando exigências de margem para transações de agências cobertas, incluindo obrigações hipotecárias garantidas.