Caveat Emptor

O que é Caveat Emptor?

Caveat emptor é uma frase latina que pode ser traduzida aproximadamente em inglês para “deixar o comprador tomar cuidado”. Embora a frase às vezes seja usada como provérbio em inglês, também é usada em contratos legais como um tipo de isenção de responsabilidade. Em muitas jurisdições, é o princípio do direito contratual que coloca o ônus sobre o comprador de realizar a devida diligência antes de fazer uma compra.

O termo é comumente usado em transações imobiliárias – no que se refere à venda de propriedade imobiliária após a data de fechamento – mas também se aplica a transações de outros tipos de bens, como carros.

Entendendo Caveat Emptor

A inclusão do aviso de isenção de responsabilidade caveat emptor visa resolver disputas decorrentes de  assimetria de informação, situação em que o vendedor possui mais informações do que o comprador sobre a qualidade de um bem ou serviço.

Por exemplo, se Hasan deseja comprar um carro de Allison – sob o princípio caveat emptor – ele é responsável por reunir as informações necessárias para fazer uma compra informada. Para coletar essas informações, Hassan pode decidir perguntar a Allison quantos quilômetros o carro possui, se algum dos componentes principais precisa ser substituído, se ele passou por manutenção regular etc.

Se ele comprar o carro pelo preço pedido e fizer pouco ou nenhum esforço para avaliar seu valor real, e o carro posteriormente quebrar, Allison não será tecnicamente responsável por danos de acordo com o princípio do caveat emptor. 

Na prática, existem muitas exceções a este princípio. Por exemplo, se Allison mentisse sobre a quilometragem do carro ou as necessidades de manutenção, ela teria cometido uma fraude e Hasan, em teoria, teria direito à indenização.

As forças de mercado atuam para reduzir a aplicabilidade do caveat emptor em alguns casos. Garantias são garantias de qualidade ou satisfação que os vendedores emitem voluntariamente aos compradores; se os vendedores fornecem um produto de qualidade, eles não precisarão fornecer reembolsos ou substituições com muita frequência, e os compradores estarão inclinados a escolher esses fornecedores com base em uma percepção de qualidade. 

Os governos também resistem ao princípio do caveat emptor para proteger os interesses dos consumidores. As transações informais como a que ocorreu entre Allison e Hasan não são regulamentadas em sua maioria, mas em setores como os de serviços financeiros – especialmente desde a crise financeira de 2008  – o comprador muitas vezes tem o direito de obter informações claras e amplamente padronizadas sobre o produto. Muitos investidores estão familiarizados com o que é coloquialmente chamado de “declaração de porto seguro”, que cumpre as salvaguardas contra empresas que enganariam compradores em potencial sobre a qualidade de suas ações. 

Ao mesmo tempo, tais declarações, bem como os relatórios trimestrais legalmente obrigatórios que acompanham, reforçam o princípio do caveat emptor, cimentando a expectativa de que o comprador tenha acesso a todas as informações de que precisa para tomar uma decisão razoavelmente informada.

O Caveat emptor é particularmente importante em transações imobiliárias. Nos EUA, as construtoras são obrigadas a emitir uma garantia implícita de adequação aos compradores de novas propriedades. As transações subsequentes, no entanto, estão sujeitas às regras do caveat emptor (assumindo que nenhuma fraude foi cometida). Novos imóveis residenciais vêm com a expectativa de que o vendedor seja responsável pelas falhas.