Taxa de capitalização
O que é taxa de capitalização?
A taxa de capitalização (também conhecida como cap rate) é usada no mundo dos imóveis comerciais para indicar a taxa de retorno que se espera gerar em uma propriedade de investimento imobiliário. Esta medida é calculada com base na receita líquida que a propriedade deve gerar e é calculada dividindo a receita operacional líquida pelo valor do ativo da propriedade e é expressa como uma porcentagem. É utilizado para estimar o retorno potencial do investidor sobre seu investimento no mercado imobiliário.
Embora a taxa de capitalização possa ser útil para comparar rapidamente o valor relativo de investimentos imobiliários semelhantes no mercado, ela não deve ser usada como o único indicador da força de um investimento porque não leva em consideração a alavancagem, o valor do dinheiro no tempo e fluxos de caixa futuros de benfeitorias em propriedades, entre outros fatores. Não há intervalos claros para uma taxa de capitalização boa ou ruim, e eles dependem muito do contexto da propriedade e do mercado.
Principais vantagens
- A taxa de capitalização é calculada dividindo a receita operacional líquida de uma propriedade pelo valor de mercado atual.
- Esse índice, expresso em porcentagem, é uma estimativa do retorno potencial de um investidor sobre um investimento imobiliário.
- A taxa de capitalização é mais útil como uma comparação do valor relativo de investimentos imobiliários semelhantes.
Compreendendo a taxa de capitalização
A taxa de capitalização é a medida mais popular por meio da qual os investimentos imobiliários são avaliados por sua lucratividade e potencial de retorno. O cap rate simplesmente representa o rendimento de uma propriedade ao longo de um horizonte de tempo de um ano, supondo que a propriedade seja comprada em dinheiro e não por empréstimo. A taxa de capitalização indica a taxa de retorno intrínseca, natural e não alavancada da propriedade.
Fórmula da taxa de capitalização
Existem várias versões para o cálculo da taxa de capitalização. Na fórmula mais popular, a taxa de capitalização de um investimento imobiliário é calculada dividindo-se a receita operacional líquida (NOI) da propriedade pelo valor de mercado atual . Matematicamente,
Taxa de capitalização = Receita operacional líquida / Valor de mercado atual
Onde,
A receita operacional líquida é a receita anual (esperada) gerada pela propriedade (como aluguéis) e é obtida através da dedução de todas as despesas incorridas para administrar a propriedade. Essas despesas incluem o custo pago para a manutenção regular das instalações, bem como os impostos sobre a propriedade.
O valor de mercado atual do ativo é o valor atual da propriedade de acordo com as taxas de mercado vigentes.
Em outra versão, o valor é calculado com base no custo de capital original ou no custo de aquisição de um imóvel.
Taxa de capitalização = Receita operacional líquida / Preço de compra
No entanto, a segunda versão não é muito popular por dois motivos. Em primeiro lugar, fornece resultados irrealistas para propriedades antigas que foram compradas há vários anos / décadas a preços baixos e, em segundo lugar, não pode ser aplicado à propriedade herdada porque seu preço de compra é zero, tornando a divisão impossível.
Além disso, como os preços dos imóveis variam amplamente, a primeira versão que usa o preço de mercado atual é uma representação mais precisa em comparação com a segunda que usa o preço de compra original de valor fixo.
Exemplos de taxa de capitalização
Suponha que um investidor tenha $ 1 milhão e esteja considerando investir em uma das duas opções de investimento disponíveis – uma, ele pode investir em títulos do tesouro emitidos pelo governo que oferecem juros nominais de 3% ao ano e são considerados os investimentos mais seguros e dois, ele pode comprar um prédio comercial com vários inquilinos que devem pagar aluguel regular.
No segundo caso, suponha que o aluguel total recebido por ano seja de $ 90.000 e o investidor precise pagar um total de $ 20.000 para vários custos de manutenção e impostos sobre a propriedade. Isso deixa a receita líquida do investimento imobiliário em $ 70.000. Suponha que durante o primeiro ano, o valor da propriedade permaneça estável no preço de compra original de $ 1 milhão.
A taxa de capitalização será calculada como (Receita operacional líquida / Valor da propriedade) = $ 70.000 / $ 1 milhão = 7%.
Esse retorno de 7% gerado pelo investimento em propriedades tem um desempenho melhor do que o retorno padrão de 3% disponível dos títulos do tesouro sem risco. Os 4% extras representam o retorno pelo risco assumido pelo investidor ao investir no mercado imobiliário em vez de investir nos títulos do tesouro mais seguros, que vêm com risco zero.
O investimento em propriedade é arriscado e pode haver vários cenários em que o retorno, conforme representado pela medida da taxa de capitalização, pode variar amplamente.
Por exemplo, alguns dos inquilinos podem se mudar e a renda do aluguel da propriedade pode diminuir para $ 40.000. Reduzindo os $ 20.000 para vários custos de manutenção e impostos de propriedade, e assumindo que o valor da propriedade permaneça em $ 1 milhão, a taxa de capitalização chega a ($ 20.000 / $ 1 milhão) = 2%. Este valor é menor do que o retorno disponível de títulos sem risco.
Em outro cenário, suponha que a renda do aluguel permaneça nos $ 90.000 originais, mas o custo de manutenção e / ou o imposto sobre a propriedade aumentem significativamente, para dizer $ 50.000. A taxa de capitalização será então ($ 40.000 / $ 1 milhão) = 4%.
Em outro caso, se o valor de mercado atual da própria propriedade diminuir, para dizer $ 800.000, com a renda do aluguel e vários custos permanecendo os mesmos, a taxa de capitalização aumentará para $ 70.000 / $ 800.000 = 8,75%.
Em essência, os níveis variados de renda que são gerados a partir da propriedade, despesas relacionadas à propriedade e a avaliação de mercado atual da propriedade podem alterar significativamente a taxa de capitalização.
O retorno excedente, teoricamente disponível para os investidores imobiliários para além dos investimentos em obrigações do tesouro, pode ser atribuído aos riscos associados que conduzem aos cenários acima mencionados. Os fatores de risco incluem:
- Idade, localização e status da propriedade
- Tipo de propriedade – multifamiliar, escritório, industrial, varejo ou lazer
- Solvência dos inquilinos e recebimentos regulares de aluguéis
- Termo e estrutura do (s) arrendamento (ões) do inquilino
- A taxa de mercado geral da propriedade e os fatores que afetam sua avaliação
- Fundamentos macroeconômicos da região, bem como fatores que impactam os negócios dos inquilinos
Interpretando a taxa de capitalização
Uma vez que os limites máximos são baseados nas estimativas projetadas da receita futura, eles estão sujeitos a uma grande variação. Em seguida, torna-se importante entender o que constitui uma boa taxa de capitalização para uma propriedade de investimento.
A taxa também indica o tempo que levará para recuperar o valor investido em um imóvel. Por exemplo, uma propriedade com uma taxa de capitalização de 10% levará cerca de 10 anos para recuperar o investimento.
Taxas de capitalização diferentes entre propriedades diferentes, ou taxas de capitalização diferentes em horizontes de tempo diferentes na mesma propriedade, representam diferentes níveis de risco. Uma olhada na fórmula indica que o valor do cap rate será mais alto para propriedades que geram uma receita operacional líquida mais alta e têm uma avaliação mais baixa e vice-versa.
Digamos que existem duas propriedades que são semelhantes em todos os atributos, exceto por serem geograficamente separadas. Um fica em uma área no centro da cidade, enquanto o outro está na periferia da cidade. Se todas as coisas forem iguais, a primeira propriedade vai gerar um aluguel maior em comparação com a segunda, mas isso será parcialmente compensado pelo maior custo de manutenção e impostos mais altos. A propriedade no centro da cidade terá uma taxa de capitalização relativamente mais baixa em comparação com a segunda devido ao seu valor de mercado significativamente alto.
Isso indica que um menor valor de cap rate corresponde a uma melhor avaliação e uma melhor perspectiva de retornos com um menor nível de risco. Por outro lado, um valor mais alto da taxa de capitalização implica perspectivas relativamente mais baixas de retorno sobre o investimento imobiliário e, portanto, um nível de risco mais alto.
Embora o exemplo hipotético acima torne uma escolha fácil para um investidor escolher o imóvel no centro da cidade, os cenários do mundo real podem não ser tão simples. O investidor que avalia uma propriedade com base na taxa de capitalização enfrenta a tarefa desafiadora de determinar a taxa de capitalização adequada para um determinado nível de risco.
2:00
Representação do modelo de Gordon para taxa de limite
Outra representação do cap rate vem do Modelo de Crescimento de Gordon, também chamado de modelo de desconto de dividendos (DDM). É um método para calcular o valor intrínseco do preço das ações de uma empresa, independentemente das condições atuais de mercado, e o valor das ações é calculado como o valor presente dos dividendos futuros de uma ação. Matematicamente,
Valor das ações = Fluxo de caixa de dividendos anual esperado / (Taxa de retorno exigida pelo investidor – Taxa de crescimento de dividendos esperada)
Reorganizando a equação e generalizando a fórmula além do dividendo,
(Taxa de retorno exigida – Taxa de crescimento esperada) = Fluxo de caixa esperado / Valor do ativo
A representação acima corresponde à fórmula básica da taxa de capitalização mencionada na seção anterior. O valor do fluxo de caixa esperado representa a receita operacional líquida e o valor do ativo corresponde ao preço de mercado atual da propriedade. Isso faz com que a taxa de capitalização seja equivalente à diferença entre a taxa de retorno exigida e a taxa de crescimento esperada. Ou seja, a taxa de capitalização é simplesmente a taxa de retorno exigida menos a taxa de crescimento.
Isso pode ser usado para avaliar a avaliação de uma propriedade para uma determinada taxa de retorno esperada pelo investidor. Por exemplo, digamos que a receita operacional líquida de uma propriedade seja de $ 50.000, e espera-se que aumente 2% ao ano. Se a taxa de retorno esperada do investidor for de 10% ao ano, o cap rate líquido chegará a (10% – 2%) = 8%. Usando-o na fórmula acima, a avaliação do ativo chega a ($ 50.000 / 8%) = $ 625.000.