Comprar

O que é um buy-up?

Uma compra é um tipo de desconto associado aos empréstimos hipotecários para habitação. Envolve o credor oferecendo um incentivo inicial em dinheiro ao mutuário em troca da aceitação de uma taxa de juros mais alta sobre o empréstimo.

Geralmente, as aquisições são mais vantajosas para o mutuário se ele espera revender a propriedade adquirida em um curto período de tempo. É importante ressaltar que o incentivo em dinheiro não pode exceder os custos de liquidação associados ao empréstimo.

Compreender compras

Buy-ups são geralmente usados por mutuários que desejam reduzir seus out-of-pocket custos de liquidação do empréstimo. Como a aquisição resulta em uma taxa de juros mais alta sobre o empréstimo, o mutuário está efetivamente tomando dinheiro emprestado a essa taxa mais alta e usando-o para pagar alguns ou todos os custos de liquidação.

Como a taxa de juros mais alta se aplica a todo o saldo da hipoteca, a opção pela compra geralmente só é econômica se o mutuário não tiver a intenção de manter a hipoteca por um longo período de tempo. Nestas situações, o incentivo em dinheiro à vista pode mais do que compensar o aumento do custo dos juros, visto que esses custos com juros só serão suportados por um período de tempo limitado.

Outra consideração a ter em conta é que às vezes as compras também são feitas a corretores de hipotecas. Nessas situações, o corretor pode ser efetivamente incentivado a encorajar os mutuários a aceitar taxas acima do mercado em seus empréstimos hipotecários, que também são conhecidos como prêmios de spread de rendimento (YSPs). Se esses acordos de compra não forem claramente divulgados ao comprador, eles podem criar um conflito de interesses entre as duas partes.

Antes de 2010, os descontos de compra dos corretores de hipotecas eram frequentemente obscurecidos nos termos do empréstimo das hipotecas que vendiam, tornando difícil para os mutuários detectar quando estavam pagando um YSP em seus empréstimos hipotecários. Desde então, as mudanças nas diretrizes federais para novas estimativas de empréstimos exigem que os YSPs dos corretores de hipotecas sejam claramente divulgados ao comprador.

Apesar dessas melhorias, no entanto, o risco de conflitos potenciais ainda permanece. Especificamente, descontos de compra e outros incentivos também são concedidos, às vezes, aos agentes de crédito dentro das próprias instituições de crédito. Nessas circunstâncias, pode haver pouca capacidade prática para o mutuário detectar se as taxas que pagam são afetadas por esses incentivos. Como precaução, os mutuários devem fazer perguntas cuidadosas e diretas a seus oficiais de crédito sobre quais programas de incentivo, se houver, estão em vigor em relação ao seu empréstimo.

Exemplo do mundo real de uma compra

Para ilustrar, considere um comprador que deseja garantir uma hipoteca de $ 100.000. A taxa de juros padrão oferecida pelo banco é de 4,50%. No entanto, o comprador deseja usar um desconto de compra igual a 2,50% do valor do empréstimo. Nesse cenário, o comprador receberia um incentivo em dinheiro de $ 2.500 em troca de aceitar uma taxa de juros maior do que o normal.

Embora o nível exato da nova taxa de juros esteja sujeito a negociação, a fórmula típica é que cada porcentagem do desconto resulte em um aumento de 0,25% na taxa de juros da hipoteca. Portanto, no exemplo acima, o incentivo em dinheiro de 2,50% resultaria em um aumento de taxa de 0,625%. A nova taxa de juros seria, portanto, de 5,125%.