Associação de Edifício e Empréstimo (B&L)
O que é uma Building and Loan Association (B&L)?
As associações de construção e empréstimo (B & Ls) eram instituições financeiras mutuamente mantidas (IF) que aumentaram muito a acessibilidade aos empréstimos imobiliários de 1830 a 1930. Guiados por um espírito de “autoajuda mútua”, os participantes juntaram seu dinheiro – geralmente em pequenos B & Ls regionais – e, por sua vez, tornaram-se elegíveis para receber dividendos e fazer uma hipoteca.
De meados da década de 1930 em diante, os B & Ls começaram a se transformar em instituições federais de poupança e empréstimo (S&L), que tinham autorização do governo dos Estados Unidos e dependiam de seguro de depósito federal.
Principais vantagens
- As associações de construção e empréstimo (B & Ls) eram instituições financeiras mutuamente mantidas (IF) que aumentaram muito a acessibilidade aos empréstimos imobiliários de 1830 a 1930.
- Os participantes juntaram seu dinheiro e, por sua vez, tornaram-se elegíveis para receber dividendos e fazer uma hipoteca.
- A Grande Depressão atingiu duramente muitos B & Ls porque eles colocaram os interesses de seus membros à frente do lucro.
- Os B & Ls tornaram-se regulamentados pelo governo federal após a Grande Depressão, transformando-se nas associações federais de poupança e empréstimo (S & Ls) que conhecemos hoje.
Compreendendo uma Associação de Construções e Empréstimos (B&L)
Um B&L, também conhecido como thrift, começa quando um grupo de indivíduos concorda em pagar uma taxa de adesão e subscrever um determinado número de ações com um valor de vencimento predeterminado. Os membros são então obrigados a pagar uma determinada quantia a cada mês até que o valor de vencimento de suas ações seja atingido.
Se um indivíduo adquirisse cinco ações, cada uma com valor de vencimento de $ 600, ele poderia tomar um empréstimo de até $ 3.000. Devido às limitações no montante de capital que essas associações mantinham, os membros geralmente teriam que se revezar – ou, mais especificamente, oferecer mais do que os outros membros – a fim de obter um empréstimo imobiliário. Se ainda devessem dinheiro pelas ações, continuariam a pagá-las até que a nota fosse cancelada.
Os B & Ls dependiam amplamente de um modelo de acumulação de ações, em que os membros se comprometiam a comprar ações da associação e, subsequentemente, tinham o direito de tomar empréstimos contra o valor dessas ações para comprar uma casa.
Os primeiros B & Ls foram estruturados como planos “encerrados” ou fechados que expiravam quando todos os empréstimos que fazia eram pagos. No entanto, em meados de 1800, surgiram os chamados “planos em série”, que emitiam periodicamente novas ações com data de vencimento própria. Eventualmente, eles deram lugar a “planos permanentes”, onde os membros podiam ingressar quando desejassem.
História de associações de construção e empréstimo (B & Ls)
B & Ls foram influenciados pelas sociedades de construção britânicas que se tornaram predominantes no Reino Unido durante a Revolução Industrial. Os grandes pagamentos iniciais e curtos períodos de reembolso – muitas vezes cinco anos ou menos – exigidos pelos bancos depositários provaram ser um obstáculo significativo para a propriedade da classe média. As sociedades de construção contornaram o sistema bancário tradicional, permitindo que os membros comprassem ações e fizessem empréstimos contra seu valor ao comprar uma casa.
Dois operários de fábrica ingleses formaram a primeira American B&L na Filadélfia em 1831. Em breve, essas cooperativas locais iriam surgir em todo o Nordeste e Meio-Atlântico. Na década de 1870, os B & Ls surgiram na maioria dos estados.
O crescimento dos B & Ls foi impulsionado pelo aumento da renda dos trabalhadores qualificados nessa época. Embora eles normalmente não pudessem pagar a entrada pesada necessária para um empréstimo bancário, seus maiores ganhos possibilitaram a compra de imóveis por meio dessa fonte alternativa de fundos.
O uso de B & Ls atingiu seu ápice em 1927 quando 12.804 deles estavam espalhados por todo o país, atendendo a mais de 11 milhões de membros. Dentro de uma década, entretanto, essa influência diminuiria muito.
Edifício e empréstimos (B & Ls) vs. Poupança e empréstimos (S & Ls)
Em resposta à Grande Depressão e à deterioração resultante dos balanços patrimoniais da B&L, o governo começou a oferecer licenças para um novo tipo de credor: instituições federais de S&L. Embora o setor relutasse em aceitar a regulamentação federal no início, os benefícios acabaram se tornando aparentes.
Por um lado, as P&L com pouco dinheiro podiam tomar emprestado do Federal Home Loan Bank Board, estabelecido em 1932 pelo Federal Home Loan Bank Act, a fim de reforçar seu capital. Além disso, a Corporação Federal de Seguros de Poupança e Empréstimos (FSLIC) objetivava estabilizar a economia garantindo os depósitos feitos por seus associados.