Solicitando um empréstimo FHA 203 (k)
O empréstimo FHA 203 (k) é um produto exclusivo que permite que os possíveis proprietários de imóveis que não têm muito dinheiro comprem um imóvel que precisa de reparos. Mas quando você combina a burocracia das agências governamentais com os riscos financeiros adicionais associados à compra de um imóvel em más condições por pessoas comuns (pessoas que não têm experiência em reabilitação residencial), o empréstimo de 203 (k) pode ser um dos mais desafiadores hipotecas para obter aprovação. Descrito abaixo está o processo e o que esperar.
Principais vantagens
- Um FHA 203 (k) permite que um proprietário financie reparos e é um dos únicos empréstimos que oferece tal capacidade.
- Existem dois tipos de empréstimos 203 (k), um regular e um simplificado. Os empréstimos regulares 203 (k) são para propriedades que precisam de reparos estruturais, enquanto um empréstimo simplificado só precisa de reparos não estruturais.
- Empréstimos 203 (k) não são muito comuns, então muitos credores não saberão como processá-los ou não querem lidar com a papelada extra e complicações envolvidas.
- Os empréstimos 203 (k) exigem uma proposta de reabilitação que descreve o trabalho a ser feito na propriedade e fornece uma estimativa de custo detalhada para cada reparo ou melhoria.
Tenha dinheiro suficiente
A partir de 2020, você só precisa pagar uma entrada de 3,5% da compra da casa mais os custos de reparo se tiver uma pontuação de crédito de pelo menos 580. Se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você terá que reduzir 10%. Então, se você fosse comprar uma casa com um preço inicial de US $ 150.000 e reparos necessários de US $ 15.000, você precisaria de 3,5% de US $ 165.000, ou US $ 5.775, como seu pré-pagamento.
Seja um Candidato a Empréstimo Sólido
Claro, você também terá que atender aos requisitos usuais de mutuário para um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA), como ter uma renda estável e verificável e uma boa pontuação de crédito.
Caso contrário, contanto que você possa fazer os pagamentos mensais da propriedade que deseja adquirir, não há mais requisitos especiais para se qualificar para este empréstimo. Lembre-se de que é apenas para ocupantes proprietários, não investidores.
Escolha um empréstimo 203 (k)
Antes de se inscrever, determine o tipo de empréstimo de que você precisa. Na verdade, existem dois tipos de hipotecas FHA 203 (k): a primeira é chamada de “regular” e se destina a propriedades que precisam de reparos estruturais.
O segundo é chamado de “simplificado” ou “modificado”. Ele é projetado para propriedades que precisam apenas de reparos não estruturais. Seu agente imobiliário ou credor pode ajudá-lo a tomar essa decisão. Claro, se você não sabe a diferença entre reparos estruturais e não estruturais, um projeto de reabilitação pode ser muito difícil.
Escolha um credor
Ao solicitar uma hipoteca subsidiada pelo governo, seja um empréstimo VA, um empréstimo FHA, uma hipoteca verde ou um empréstimo FHA 203 (k), sua escolha de credores será um tanto limitada. Os empréstimos FHA 203 (k) em particular não são muito comuns, portanto, muitos credores não saberão como processá-los ou não querem lidar com a papelada extra e complicações envolvidas. Como o processo de solicitação de empréstimo para empréstimos 203 (k) é complexo, você definitivamente deseja trabalhar com um credor que tenha experiência com este produto de empréstimo especializado.
Nem todos os credores estão aprovados para lidar com empréstimos 203 (k). O FHA deve conceder permissão aos credores para oferecê-los. Para encontrar um credor aprovado, consulte a ferramenta de pesquisa de credor aprovado no site do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD). Certifique-se de marcar a caixa no final da página para limitar sua pesquisa aos credores que fizeram empréstimos 203 (k) nos últimos 12 meses.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Crie sua proposta de reabilitação
Além dos requisitos usuais de pedido de empréstimo hipotecário, como comprovante de renda, comprovante de ativos e relatórios de crédito, o pedido de empréstimo 203 (k) requer a criação de uma proposta de reabilitação.
A proposta de reabilitação deve descrever o trabalho a ser feito na propriedade e fornecer uma estimativa de custo detalhada para cada reparo ou melhoria. Exposições arquitetônicas, como uma planta do terreno e um plano interior proposto, são necessárias para quaisquer reparos estruturais.
A lista de verificação do HUD ajudará a orientá-lo através dos itens que sua proposta deve abordar. A lista de verificação cobre todas as áreas da casa que podem precisar de reparos, de calhas e calçadas a pisos e janelas.
Você não precisa contratar profissionais para fazer os reparos, mas o FHA diz que o trabalho deve ser concluído de acordo com os padrões profissionais e em tempo hábil. Além disso, se você planeja fazer os reparos sozinho, não pode usar o empréstimo para pagar pelo seu trabalho. Você só pode usar o empréstimo para cobrir o custo dos materiais se for fazer o trabalho sozinho.
Se isso soa como um negócio ruim, lembre-se de que dinheiro emprestado, mesmo a uma taxa de juros baixa, não é dinheiro de graça – é dinheiro que você terá de pagar, com juros. Portanto, desde que você saiba o que está fazendo e possa dedicar seu tempo ao projeto, você pode sair na frente fazendo o trabalho sozinho. Além disso, você pode usar o dinheiro economizado ao não contratar empreiteiros para fazer melhorias adicionais na propriedade que, de outra forma, não poderia pagar.
Mesmo se você for fazer o trabalho sozinho, sua proposta ainda deve incluir o custo da mão de obra. Por quê? Porque se algo der errado e você precisar contratar profissionais, a FHA quer que você tenha dinheiro para contratá-los.
Faça uma Avaliação
A casa que você deseja comprar deve ser avaliada como seria para qualquer empréstimo, exceto que o avaliador deve estimar qual será o valor da casa depois que os reparos e melhorias forem feitos. Uma avaliação no estado em que se encontra também pode ser necessária, mas às vezes o preço de compra pode substituir a avaliação no estado em que se encontra.
Contrate Help
Algumas pessoas optam por contratar um especialista chamado consultor 203 (k) para ajudá-las a preencher toda a papelada extra necessária para esse tipo de empréstimo, como preparar exposições de arquitetura. A taxa de contratação de tal consultor pode ser incluída na hipoteca, desde que não ultrapasse os limites estabelecidos pelo HUD.
Por exemplo, para uma casa que exige reparos de $ 15.000 a $ 30.000, o HUD não espera que o consultor cobre mais do que $ 600. No entanto, é perfeitamente aceitável preencher você mesmo toda a papelada, embora você provavelmente deseje alguma contribuição de seus contratantes em potencial.
The Bottom Line
O processo de inscrição FHA 203 (k) é muito trabalhoso, com certeza. Se parecer muito problemático, talvez seja melhor continuar procurando uma casa que esteja mais perto de estar pronta para morar ou continuar economizando até que você possa comprar um lugar melhor. Mas se você tiver tempo, energia e paciência, o empréstimo 203 (k) geralmente é a única maneira de financiar a compra de uma propriedade que precisa de reparos significativos. Caso contrário, você precisará ter dinheiro suficiente para pagar a propriedade e os reparos imediatamente.