Cap anual ARM
O que é um limite anual ARM?
Um limite anual ARM é uma cláusula no contrato de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM), que limita o possível aumento na taxa de juros do empréstimo durante cada ano. O teto, ou limite, geralmente é definido em termos de taxa, mas o valor em dólares do principal e o pagamento de juros também podem ser limitados.
Os limites anuais são projetados para proteger os mutuários contra um aumento repentino e excessivo em seus pagamentos mensais quando as taxas sobem acentuadamente em um curto período de tempo.
Principais vantagens
- Um limite ARM anual é um limite de taxa de juros, denotando a taxa mais alta possível que um mutuário pode ter que pagar em uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) em um determinado ano.
- Na maioria das vezes, a taxa de juros será limitada a um ARM, mas alguns ARMs podem limitar o valor mensal ou anual em dólares pago.
- Além dos limites anuais que são redefinidos a cada 12 meses, também pode haver um limite de taxa de juros vitalício para o empréstimo.
Compreendendo os limites anuais de ARM
Com um ARM, a taxa de juros inicial é fixada por um período de tempo – cinco anos, por exemplo, no caso de um ARM 5/1 – após o qual é redefinida periodicamente com base nas taxas de juros atuais. Os ARMs também costumam ter tetos de taxa vitalícios que estabelecem limites sobre quanto os juros podem aumentar ao longo da vida do empréstimo.
ARMs com uma taxa de juros limitada têm uma estrutura de taxa variável, que inclui uma taxa indexada e um spread acima desse índice. Existem vários índices populares usados para diferentes tipos de ARMs, como a taxa básica de juros ou a taxa de fundos federais. A taxa de juros de um ARM com seu índice é um exemplo de uma taxa de juros totalmente indexada. Uma taxa indexada é baseada na taxa mais baixa que os credores estão dispostos a oferecer. O spread ou margem é baseado no perfil de crédito do tomador e determinado pelo subscritor.
A taxa de juros anual de um empréstimo da ARM com um teto anual só aumentará tanto quanto os termos permitirem em pontos percentuais, independentemente de quanto as taxas possam realmente aumentar durante o período inicial. Por exemplo, um ARM de 5% que é fixo por três anos com um limite de 2% só pode se ajustar a 7% no quarto ano, mesmo que as taxas aumentem 4% sobre o prazo inicial fixo do empréstimo. Um empréstimo com limite em dólares também pode aumentar um pouco, embora esse tipo de limite possa levar a amortizações negativas em alguns casos.
A estrutura de limite de taxa de juros do ARM descreve as disposições que regem os aumentos das taxas de juros ao longo do prazo do empréstimo.
Exemplo de um ARM limitado
ARMs têm muitas variações de estruturas de limite de taxa de juros. Por exemplo, digamos que um mutuário esteja considerando um ARM 5/1, que exige uma taxa de juros fixa por cinco anos seguida por uma taxa de juros variável depois, que é redefinida a cada 12 meses.
Com este produto hipotecário, o mutuário recebe uma estrutura de limite de taxa de juros de 2-2-5. A estrutura do teto da taxa de juros é dividida da seguinte forma:
- O primeiro número refere-se ao limite de aumento incremental inicial após o período de taxa fixa expirar. Em outras palavras, 2% é o máximo que a taxa pode aumentar após o período da taxa fixa terminar em cinco anos. Assim, se a taxa fixa fosse fixada em 3,5%, o teto da taxa seria de 5,5% após o término do período de cinco anos.
- O segundo número é um limite de aumento incremental periódico de 12 meses, o que significa que, após o período de cinco anos, a taxa se ajustará às taxas de mercado atuais uma vez por ano. Neste exemplo, o ARM teria um limite de 2% para esse ajuste. É bastante comum que o limite periódico seja idêntico ao limite inicial.
- O terceiro número é o limite vitalício, que define o teto máximo da taxa de juros. Neste exemplo, o cinco representa os aumentos máximos da taxa de juros da hipoteca.
Então, digamos que a taxa fixa foi de 3,5% e a taxa foi ajustada para cima em 2% durante o aumento incremental inicial para uma taxa de 5,5%. Após 12 meses, as taxas de hipotecas aumentaram para 8%; a taxa de empréstimo seria ajustada para 7,5% devido ao limite de 2% para o ajuste anual. Se as taxas aumentassem mais 2%, o empréstimo aumentaria apenas de 1% para 8,5%, porque o limite vitalício é cinco pontos percentuais acima da taxa fixa original.
Os altos e baixos de um ARM
Os ARMs muitas vezes permitem que os mutuários se qualifiquem para empréstimos hipotecários iniciais maiores porque eles bloqueiam um pagamento menor por um período de tempo. Os usuários de um ARM podem se beneficiar quando as taxas de juros diminuem, reduzindo a taxa de juros anual paga. Ao mesmo tempo, é claro, durante um período de aumento das taxas, os ARMs podem aumentar muito além do que uma hipoteca de taxa fixa teria sido.
Por exemplo, se um comprador retirar um ARM a 3,5% em três anos fixos e as taxas aumentarem 4% durante esse período, esse aumento inicial da taxa anual será limitado ao limite anual. No entanto, nos anos subsequentes, a taxa pode continuar a aumentar, eventualmente alcançando as taxas atuais, que podem continuar subindo.
Eventualmente, um ARM de 3,5%, que inicialmente era competitivo com uma taxa fixa de 4,25%, poderia acabar sendo significativamente maior. Mutuários de ARM muitas vezes procuram mudar para uma taxa fixa quando as taxas estão subindo, mas ainda podem acabar pagando mais tendo usado o ARM.