Amortização Acelerada
O que é amortização acelerada?
A amortização acelerada é um processo pelo qual o credor hipotecário faz pagamentos extras para o principal da hipoteca. Com a amortização acelerada, o tomador do empréstimo pode adicionar pagamentos extras à conta da hipoteca para pagar a hipoteca antes da data de liquidação do empréstimo. O benefício da amortização acelerada é que ela reduz os pagamentos gerais de juros pagos pelo mutuário ao longo da vida do empréstimo.
A amortização acelerada não deve ser confundida com a depreciação acelerada, que é um método contábil para reconhecer a queda no valor de um item do imobilizado ao longo de sua vida útil.
Principais vantagens
- Amortização acelerada é quando um mutuário faz pagamentos extras em relação ao principal da hipoteca além do valor devido declarado.
- Uma hipoteca residencial é um empréstimo amortizado em que, inicialmente, a maior parte dos pagamentos do tomador do empréstimo é destinada ao pagamento dos juros acumulados do empréstimo, enquanto uma parte menor de cada pagamento é destinada ao pagamento do principal.
- Os mutuários usarão uma estratégia de amortização acelerada para economizar dinheiro com juros e pagar suas hipotecas com mais rapidez.
- Existem diferentes maneiras pelas quais um mutuário pode fazer pagamentos acelerados, incluindo um pagamento adicional a cada mês ou pagamentos quinzenais.
Como funciona a amortização acelerada
Uma hipoteca de casa é um tipo de empréstimo amortizado, o que significa que o mutuário paga o empréstimo em prestações regulares (geralmente mensais) durante um determinado período de tempo. Esses pagamentos consistem em principal e juros.
Inicialmente, a maior parte dos pagamentos do tomador do empréstimo irão para o pagamento dos juros acumulados do empréstimo, com uma parte menor de cada pagamento destinada ao pagamento do principal. Com o tempo, essa proporção será revertida e uma parte maior do pagamento do mutuário irá para o pagamento do principal e uma parte menor irá para os juros. O credor hipotecário fornecerá ao mutuário um cronograma de amortização. Esta tabela mostra quanto do pagamento do mutuário a cada mês será aplicado ao principal e quanto aos juros até que o empréstimo seja quitado.
Com a amortização acelerada, o mutuário fará pagamentos adicionais da hipoteca além do que está listado no cronograma de amortização. Normalmente, o mutuário fará esses pagamentos acelerados para reduzir o principal do empréstimo, o que, por sua vez, reduz o saldo pendente e o valor devido sobre os pagamentos de juros futuros. Os mutuários que usam uma estratégia de amortização acelerada desejam economizar dinheiro com juros e pagar suas hipotecas mais rapidamente.
Alguns credores incluem uma penalidade de pré – pagamento em seus contratos de hipoteca. Esta é uma cláusula que avalia uma penalidade para o mutuário se ele pagar ou liquidar significativamente sua hipoteca durante um período especificado (geralmente nos primeiros cinco anos da origem da hipoteca).
Amortização acelerada nos Estados Unidos
Os mutuários de hipotecas nos Estados Unidos normalmente fazem um empréstimo de 30 anos com taxa de juros fixa, garantido pelo próprio imóvel. A duração do empréstimo, e o fato de que a taxa de juros não é variável, significa que os mutuários nos Estados Unidos geralmente pagam uma taxa de juros mais alta em seus empréstimos do que os mutuários em outros países, como o Canadá, onde a taxa de juros de uma hipoteca é normalmente é reiniciado a cada cinco anos. Essa taxa de juros mais alta pode encorajar os tomadores de empréstimos a usar estratégias de amortização acelerada para pagar seus empréstimos mais rapidamente para diminuir o pagamento total de juros.
Limitações da Amortização Acelerada
Existem razões pelas quais pode não fazer sentido pagar um empréstimo hipotecário antecipadamente. A razão mais importante é que os juros da dívida hipotecária são dedutíveis de acordo com o código tributário dos Estados Unidos. Qualquer pessoa que fizer uma hipoteca entre 15 de dezembro de 2017 e 31 de dezembro de 2025 pode deduzir os juros de uma hipoteca de até $ 750.000, ou $ 375.000 para contribuintes casados que entrem separadamente. Embora menos proprietários de residências americanos optem por reivindicar a dedução do que no passado, para alguns proprietários isso proporciona economias fiscais significativas. Pagando uma hipoteca antecipadamente, esses proprietários poderiam aumentar o imposto de renda que devem.
Nesse cenário, pode fazer sentido para os proprietários de casas usarem os fundos que teriam usado para amortização acelerada para investir em um fundo de aposentadoria ou faculdade. Esse fundo teria um retorno, mantendo a vantagem fiscal de uma dedução de juros de hipoteca. Compradores muito ricos, no entanto, que já têm fundos de aposentadoria e capital suficientes para fazer outros investimentos, podem querer pagar suas hipotecas antecipadamente.
Exemplos de amortização acelerada
Digamos que Amy tenha uma hipoteca com um empréstimo original de $ 200.000 a uma taxa de juros fixa de 4,5% por 30 anos. O pagamento mensal do principal e dos juros é de $ 1.013,37. Aumentar o pagamento em $ 100 por mês resultará em um período de amortização do empréstimo de 25 anos, em vez dos 30 anos originais, economizando cinco anos de juros para Amy.
Pagar uma hipoteca de maneira acelerada diminui o principal do empréstimo mais rapidamente e diminui o valor dos juros adicionais que o mutuário precisa pagar sobre o empréstimo. Um mutuário também pode acelerar a amortização de seu empréstimo, fazendo mais de um pagamento por mês ou fazendo pagamentos quinzenais da hipoteca. Os pagamentos extras vão diretamente para o pagamento do empréstimo principal.