125% empréstimo
O que é um empréstimo de 125%?
Um empréstimo de 125% é um empréstimo – geralmente uma hipoteca – com um valor do empréstimo inicial igual a 125% (1,25x) do valor inicial da propriedade. Por exemplo, se sua casa vale $ 300.000, um empréstimo de 125% permitiria que você tomasse emprestado $ 375.000.
Esses empréstimos se tornaram comuns pela primeira vez na década de 1990, voltados para mutuários com altas pontuações de crédito e históricos de crédito exemplares que queriam capital adicional além de seu patrimônio líquido disponível. Por serem mais arriscados para os credores, eles tendem a ter taxas de juros mais altas do que os empréstimos tradicionais, chegando ao dobro da taxa das hipotecas padrão.
Como funciona um empréstimo de 125%
Na terminologia técnica de financiamento, um empréstimo de 125% tem uma relação empréstimo-valor (LTV) de 125%.
Uma medida primária do risco de inadimplência de um empréstimo para um credor é o tamanho do empréstimo em relação ao valor da propriedade subjacente. Um empréstimo de 125% é um empréstimo relativamente arriscado em comparação com um empréstimo com um índice LTV inferior a 100%. Na verdade, com hipotecas convencionais, o tamanho do empréstimo normalmente não excede 80% do valor de uma propriedade. Portanto, de acordo com o método de precificação baseado em risco usado pelos credores, um empréstimo com um índice LTV de 125% terá uma taxa de juros mais alta do que um empréstimo com um índice LTV de 100% ou menos.
Os proprietários de casas poderiam solicitar um empréstimo de 125% como opção de refinanciamento, a fim de lhes dar maior acesso ao capital do que o que está disponível em seu patrimônio. O motivo pode ser usar o empréstimo como forma de saldar outras dívidas que acarretam taxas de juros mais altas, como cartões de crédito. A taxa de juros comparativamente mais baixa da hipoteca, mesmo em um empréstimo de 125%, poderia significar fazer pagamentos menores e um saldo de principal mais baixo, o que aumentaria o principal mais rapidamente.
Como envolvem uma quantia maior do que o valor da propriedade hipotecada, um empréstimo de 125% acarreta taxas de juros mais altas do que os empréstimos convencionais.
História de 125% de empréstimos
Os empréstimos de 125% desempenharam um papel na crise imobiliária de 2007-08. O colapso dos mercados imobiliários em todo o país, desencadeado pelo colapso das hipotecas subprime, deixou muitas pessoas “submersas” – isto é, deviam mais dinheiro com a hipoteca do que a casa realmente valia. Não era inédito encontrar proprietários em dívida para quitar hipotecas com taxas e saldos de principal que não refletiam mais o valor das residências que estavam pagando.
À medida que os valores das casas caíram, os proprietários podem ter desejado refinanciar, mas para se qualificarem podem ter que pagar uma certa porcentagem do patrimônio líquido da casa. As mudanças drásticas no mercado dificultaram o refinanciamento; além disso, os pagamentos contínuos de suas hipotecas existentes provavelmente significariam que eles não poderiam recuperar suas perdas, mesmo que tentassem vender a casa.
O Programa Federal de Refinanciamento Residencial (HARP) foi criado em março de 2009 como uma forma de oferecer alívio. Permitiu que os proprietários cujas casas estavam submersas, mas que estavam em boa situação e em dia com suas hipotecas, solicitassem o refinanciamento. Por meio do HARP, os proprietários que deviam até 125% do valor de suas casas poderiam buscar refinanciar a taxas mais baixas para ajudá-los a pagar suas dívidas e obter uma situação financeira mais sólida.
Originalmente, os proprietários que deviam mais do que essa porcentagem não podiam se inscrever, mas, eventualmente, até o teto do LTV de 125% foi removido, permitindo que ainda mais proprietários se candidatassem a empréstimos HARP. Depois de ser prorrogado várias vezes, o programa HARP terminou em dezembro de 2018.