11 erros cometidos por proprietários inexperientes

Embora possa parecer fácil ser um proprietário – comprar uma casa, fazer algumas reformas e alugá-la por mais do que o pagamento mensal da hipoteca – gerenciar com sucesso suas próprias propriedades de investimento requer a mentalidade de um profissional de negócios.

Sem experiência, pode ser fácil perder dinheiro, tempo e sono rapidamente cometendo esses erros comuns de novos proprietários. (Veja também:  5 coisas que todo profissional do setor imobiliário sabe.)

1. Não executando verificações adequadas em um locatário em potencial. Por mais ansioso que você esteja para conseguir um inquilino e pagar o aluguel, não vale a pena correr sem relatório de crédito (para verificar um histórico de pagamentos atrasados, contas inadimplentes, etc.) e reserve um tempo para verificar as referências, incluindo empregadores e ex-proprietários. Mesmo se o inquilino estiver “desesperado” para se mudar e puder fazer o depósito imediatamente, verifique primeiro seu histórico. Não se permita sentir-se apressado ou pressionado a cometer um erro potencialmente caro.
2. Pensando que o imóvel sempre será alugado. Antes de fechar um imóvel, você precisa fazer sua própria diligência financeira e garantir que pode pagar a hipoteca (se estiver fazendo um empréstimo), caso tenha meses sem que o locatário pague o aluguel. Não arrisque uma potencial execução hipotecária e ruína financeira porque você falhou em fazer uma análise de fluxo de caixa simples e manter fundos suficientes para cobrir os pagamentos da hipoteca quando os locatários são poucos e distantes entre si.
3. Subestimar o custo de reparos ou manutenção contínua da propriedade. Para manter os inquilinos interessados ​​(e pagando) pela propriedade, você precisará mantê-la. Certifique-se de que está cobrando o aluguel o suficiente para, pelo menos, ajudar a cobrir uma parte dos custos contínuos de manutenção (ou seja, pintura, limpeza e limpeza do carpete entre os locatários). Além disso, planeje tirar dinheiro do negócio ou do seu próprio bolso, no caso de não ter o dinheiro necessário para fazer grandes reparos únicos (como reparar danos estruturais, substituir eletrodomésticos, etc.).
4. Vendo isso como um hobby. Possuir imóveis para alugar é um negócio e, para ter lucro, você precisa operá-lo como tal. Isso significa estabelecer contas bancárias separadas para depósitos e despesas, usando um sistema de contabilidade e consultando um profissional de impostos para garantir que você está administrando (e pagando!) Os impostos de seu negócio corretamente. Se você não se estabelecer com os recursos e relacionamentos necessários, provavelmente acabará perdendo dinheiro. (Consulte também:  Deduções fiscais para proprietários de imóveis alugados.)
5. Contando com um aperto de mão. Nos negócios, você não pode confiar em promessas. Para sua própria proteção legal, é essencial que seus inquilinos assinem um contrato de arrendamento para residir na propriedade e garantam que eles entendam os termos do contrato. Se tiver problemas com o seu inquilino, você precisará de documentação escrita e vinculativa (ou seja, um contrato de arrendamento) para que o juiz possa tomar uma decisão. Conheça as leis do seu estado sobre aluguéis e certifique-se de usar um formulário apropriado para o seu estado. FindLaw.com compilou uma lista estado a estado sobre as leis de arrendamento e contrato de aluguel.
6. Fazendo perguntas para entrevistas ilegais.Você não quer correr o risco de dar a um inquilino em potencial motivos suficientes para processá-lo por discriminação, fazendo as perguntas erradas durante a entrevista de triagem. A Lei de Habitação Justa da Lei dos Direitos Civis de 1968 exige que você não pode negar o pedido de um inquilino com base em raça, cor, religião, nacionalidade, sexo, estado civil, deficiência ou situação familiar (ou seja, se eles planejam ter filhos). 
7. Negligenciar inquilinos. A (s) casa (s) que está alugando são de sua responsabilidade. Se você não verificar regularmente com seus inquilinos e as condições da propriedade, você não terá ninguém para culpar a não ser a si mesmo, se algo der errado. No entanto, certifique-se de não violar as leis do seu estado em relação à privacidade do inquilino antes de passar pela propriedade sem avisar. Você pode inadvertidamente dar a eles o direito de processá-lo ou ser liberado dos termos de seu contrato de arrendamento.
8. Não atende aos códigos estaduais e locais de habitação. Como proprietário, você deve verificar se a propriedade atende aos padrões de saúde e segurança. Se você não cuidar da sua parte no acordo legal, seus inquilinos podem ter motivos para violar os termos do seu contrato de locação, potencialmente processá-lo e até mesmo ter o direito legal de indenização por danos ou lesões devido à sua negligência.
9. Atrasando um despejo. Não iniciar o processo de despejo assim que legalmente possível pode ser um erro muito caro. Se você tiver problemas com um inquilino e não tiver certeza sobre seus direitos ou como proceder, entre em contato com um advogado de despejo o mais rápido possível. (Veja também:  Dicas para o possível proprietário.)
10. Não fazer cumprir os termos do arrendamento. Se você mencionou que o atraso no pagamento do aluguel incorreria em uma multa, cobre-a. Se você notou que não são permitidos animais de estimação e seu novo inquilino compra um Dogue Alemão, aplique a penalidade. Se seus inquilinos perceberem que você é negligente quanto aos termos do contrato, eles provavelmente seguirão o exemplo. Defina – e aplique – o padrão que você deseja manter.
11. Não anotando. É essencial que você mantenha a documentação escrita das interações com seus inquilinos para o caso de precisar processá-los. Anote conversas telefônicas e mantenha cópias de e-mails, mensagens de correio de voz ou mensagens de texto, etc. para poder apoiar suas alegações.

Se você não tem certeza sobre como iniciar com sucesso sua carreira como proprietário ou teme não ter o tempo necessário para desempenhar bem o trabalho, considere trabalhar com uma empresa de administração de imóveis profissional. Entreviste várias empresas, verifique seus históricos e referências e certifique-se de que, como seus inquilinos, você entende e concorda com os termos de uma relação contratual. (Consulte também:  10 principais recursos de uma propriedade de aluguel lucrativa.)