10 obstáculos para fechar uma nova casa
Ter sua oferta de compra de uma casa aceita é como sentir o barato do corredor durante uma maratona. Mas espere pelo champanhe – a propriedade ainda não é sua. Depois que sua oferta de compra for aceita e antes de você obter as chaves – comumente chamadas de caução , há muitos obstáculos a serem superados. Se você tropeçar em qualquer um deles, a compra pode falhar e colocá-lo de volta na linha de partida.
Assim como um atleta que treina para uma competição, você pode treinar para as assustadoras etapas finais da compra de uma casa. Os procedimentos e regras de custódia variam em cada estado, mas aqui estão 10 dos problemas mais comuns encontrados durante este período e o que, se houver alguma coisa, pode ser feito para evitá-los ou mitigá-los.
Principais vantagens
- Os procedimentos e regras de garantia variam em cada estado, mas alguns problemas podem impedir os compradores de fechar o negócio durante este período.
- Danos de pragas, avaliações baixas, reivindicações de títulos e defeitos encontrados durante a inspeção residencial podem retardar o fechamento.
- Pode haver casos em que o comprador ou o vendedor tenha medo ou o financiamento não funcione.
- Outros problemas que podem atrasar o fechamento incluem residências em áreas de alto risco ou impossibilidade de seguro.
- Pode haver problemas com a estimativa de boa fé ou outros erros podem impedir o fechamento.
1. A inspeção de térmitas mostra danos
O credor fará uma inspeção de pragas na casa. Isso é feito às suas custas – geralmente menos de US $ 100 – para garantir que não haja danos sérios causados por insetos mastigadores de madeira, como cupins ou formigas carpinteiras. Essa inspeção protege o interesse do credor na propriedade. Depois de se mudar, os proprietários que descobrem problemas com cupins geralmente abandonam a propriedade, deixando o credor segurando o saco. Alguns credores podem não exigir uma inspeção de cupins, mas pode ser do seu interesse obter uma.
Suponha que a inspeção descubra qualquer evidência de uma infestação visível. Nesse caso, as áreas problemáticas podem ter que ser remediadas antes que o depósito possa ser fechado. Se os problemas forem muito graves ou o vendedor não pagar para corrigi-los, você tem a opção de desistir se o seu contrato de compra tiver as contingências adequadas.
2. A avaliação é muito baixa
Avaliações são avaliações imobiliárias efectuadas por uma entidade autorizada. Geralmente, são feitos para fins fiscais, como parte do processo de obtenção de financiamento doméstico ou de venda de uma casa. Os avaliadores usam vários métodos para determinar o valor de uma propriedade, como os valores de mercado atuais de casas comparáveis.
O banco fará uma avaliação da casa. Novamente, isso é às suas custas. Essa avaliação é feita para proteger o interesse do credor na casa. O banco quer ter certeza de que a casa vale pelo menos o mesmo valor que você está pagando por ela, portanto, se ocorrer uma execução hipotecária, ele poderá recuperar suas perdas. Se a avaliação for muito baixa, o vendedor terá que baixar o preço de venda ou você terá que pagar a diferença à vista. Pode ser possível obter uma segunda opinião mais favorável de um avaliador diferente.
3. Há nuvens no título
O seguro de título protege você e o credor contra quaisquer reclamações futuras sobre a propriedade. Se houver alguma garantia ou reclamação contra a propriedade, o problema terá que ser resolvido antes que a transação possa prosseguir. Deve haver um título claro para que uma transação imobiliária avance. O seguro de título cobre coisas como propriedade de terceiros, falsificação e fraude, bem como quaisquer ônus ou julgamentos contra a propriedade.
Você deve contratar uma empresa de títulos para fazer uma pesquisa de títulos e emitir um seguro de títulos durante o processo de garantia. A pesquisa de título garante que ninguém mais – o Internal Revenue Service (IRS), o estado ou um parente do vendedor – tenha uma reivindicação legal sobre a propriedade que você deseja comprar.
4. Inspeção residencial mostra defeitos
A maioria das ofertas de compra tem uma dinheiro sério – normalmente vários milhares de dólares – se decidir não comprar a casa com base na inspeção.
Lembre-se de que o dinheiro sério é o depósito que você faz para mostrar seu interesse na casa e de boa fé para fazer a compra.
Se você decidir continuar, o processo de negociação com o vendedor para que a casa seja reparada pode atrasar o processo de compra e atrasar o seu fechamento. Você pode reduzir esse atraso pedindo ao vendedor que credite o dinheiro no fechamento para que você mesmo faça os reparos.
5. Uma das partes fica com os pés frios
O contrato descreverá razões justificáveis para que o comprador ou o vendedor desistam sem penalidades, como não renunciar a uma contingência ou não cumprir um prazo. No entanto, suponha que você decida, após dispensar as contingências, que não deseja fazer a compra. Nesse caso, você perderá seu dinheiro sério.
O motivo dessa perda são as ramificações financeiras para o vendedor. O dinheiro ganho ajuda a compensar o vendedor pelo tempo que a casa ficou fora do mercado. Esse atraso aumenta o tempo que eles levam para vender.
Por outro lado, se o vendedor decidir desistir devido a uma mudança de opinião ou porque alguém fez uma oferta melhor, você terá o direito legal de cobrar indenização do vendedor.
6. Seu financiamento falha
Compradores experientes não fazem ofertas de imóveis sem uma compromisso de empréstimo por escrito de um banco informando que ele lhe fornecerá uma hipoteca de um determinado valor. Por sua vez, os vendedores experientes não aceitam ofertas de compradores que não foram pré-aprovados. Se você for um vendedor, lembre-se também de que pré-qualificado não é o mesmo que pré-aprovado.
No entanto, algumas coisas podem impedir o fechamento de um empréstimo. Você pode ter mentido sobre o aplicativo, as taxas de juros podem aumentar drasticamente, sua situação de trabalho pode mudar ou sua pontuação de crédito pode cair. Pergunte ao seu credor como você pode evitar problemas como esses. Além disso, os credores em potencial lhe devem uma explicação se o financiamento falhar. Raça, religião e origem nacional nunca devem atrasar os sonhos de alguém de ter uma casa própria.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
7. A casa está em uma área de alto risco
Você receberá um documento descrevendo os perigos naturais que podem afetar a casa durante o depósito em estados que exigem um relatório de divulgação de perigos naturais. O credor pode exigir que você adquira um seguro contra riscos acima e além do seguro do seu imóvel, se a casa estiver em uma área de alto risco. Esse tipo de seguro pode ser caro. É também um custo que você deverá pagar todos os meses até que a hipoteca seja quitada ou até que você venda a casa.
Para evitar surpresas desagradáveis durante a custódia, pergunte ao seu agente, aos novos vizinhos em potencial ou ao departamento de planejamento da cidade quais perigos naturais existem na área desejada. Além disso, determine que tipo de seguro extra você pode ter que comprar e quanto ele pode custar antes de fazer uma oferta por uma casa.
8. A casa não pode ser segurada
Se um proprietário anterior fizesse uma reclamação de seguro importante sobre a casa, como danos causados por água ou mofo, ela apareceria nos registros do seguro. As empresas podem recusar a cobertura porque a casa pode representar um risco muito grande.
Se uma casa não for segurável, você não poderá comprá-la, a menos que seja um comprador em dinheiro. Os credores exigem que você mantenha o seguro do proprietário até o pagamento da hipoteca.
Claro, mesmo se você for um comprador à vista, provavelmente não é uma boa ideia comprar uma casa que não seja segurável.
9. Diferenças entre a estimativa de boa fé e o HUD-1
O credor deve fornecer uma estimativa de boa fé, detalhando os custos de fechamento associados à obtenção de financiamento para a casa duas vezes durante o processo de fechamento. A primeira vez é quando você obtém a pré-aprovação do seu empréstimo e a segunda é quando você faz uma oferta sobre uma propriedade específica.
A estimativa de boa fé é um rascunho das informações no formulário HUD-1 que você recebe pelo menos 24 horas antes do fechamento. Como o próprio nome indica, a estimativa de boa-fé deve ser uma estimativa aproximada do que você realmente acaba pagando – idealmente em até 10%. Lembre-se de que alguns credores inescrupulosos tentarão atrair clientes com estimativas muito baixas.
Suponha que isso aconteça e você não consiga fazer o credor desistir das cobranças excessivas. Então, sua melhor opção pode ser pedir ao vendedor para estender a data de fechamento e tentar obter um financiamento alternativo. Isso lhe dará a chance de comprar o imóvel sem ser roubado.
10. Erros impedem o fechamento no prazo
Existem muitas partes diferentes envolvidas no fechamento do depósito. Se alguém cometer um erro, seu fechamento pode atrasar. Dependendo do seu contrato de compra e de quem está o atraso, você pode ter que pagar ao vendedor uma multa por cada dia de atraso no fechamento.
O vendedor também pode se recusar a estender a data de fechamento e todo o negócio pode fracassar. Na melhor das hipóteses, o vendedor poderia simplesmente concordar em estender a data de fechamento sem penalidade. Afinal, se o negócio não fechar, o vendedor também terá que começar tudo de novo.
The Bottom Line
Transferir a propriedade de uma casa é estressante para todas as partes. Muitas coisas precisam acontecer em um curto período e pode haver grandes ramificações se alguma coisa não der certo.
Mesmo quando tudo é justo, o processo pode ser extremamente estressante para os compradores. Os compradores devem passar por um processo complexo e às vezes desconhecido enquanto tomam decisões pesadas relacionadas ao que provavelmente é a compra mais cara de suas vidas. Reserve um tempo para se familiarizar com o processo de garantia e suas possíveis armadilhas com bastante antecedência. Dessa forma, você estará emocional, intelectual e financeiramente preparado para terminar a corrida e fechar o negócio.