A derrogação reduz as taxas de imóveis comerciais
Osinvestidores imobiliários comerciaisque favorecem o financiamento de dívida a taxa fixaocasionalmente se veem tendo que pagarmultas de pré-pagamento quando liquidam suas dívidas antes das datas de vencimento dos empréstimos . Das diferentes opções de pré-pagamento, a anulação é a que oferece maior flexibilidade e ganhos financeiros potenciais quando as taxas de juros estão em alta.
O que é a derrota?
A anulação, como o próprio nome sugere, é um método para reduzir as taxas exigidas quando um mutuário decide pagar antecipadamente um empréstimo imobiliário comercial de taxa fixa. Em vez de pagar em dinheiro ao credor, a opção de anulação permite que o mutuário troque outro ativo com fluxo de caixa pela garantia original do empréstimo.
A nova garantia (normalmente títulos do Tesouro) é geralmente muito menos arriscada do que os ativos imobiliários comerciais originais. Nesse cenário, o credor fica muito melhor porque recebe o mesmo fluxo de caixa e, em troca, recebe um investimento muito melhor ajustado ao risco. Embora o benefício da anulação para o credor seja óbvio, os mutuários também podem se beneficiar significativamente. Se as taxas de juros dos empréstimos aumentarem para uma taxa maior do que as da hipoteca, os mutuários podem criar valor e colocar dinheiro no bolso no pré-pagamento. Por ser a extinção uma opção oferecida na negociação de um empréstimo imobiliário comercial, o mutuário deve considerá-la a fim de preservar a possibilidade de criação de valor com o seu financiamento.
Justificativa para a derrota
Empréstimos imobiliários comerciais de taxa variável são um método apropriado de financiamento de necessidades de curto prazo, como construção ou financiamento de ponte, que é o capital emprestado a proprietários de imóveis na fase de arrendamento; é reembolsado quando a propriedade acaba gerando fluxo de caixa.
Embora o risco da taxa de juros seja alto e não haja limite para o lado negativo financeiro, alguns tomadores de empréstimos contratam financiamentos de longo prazo com taxas variáveis. Isso geralmente acontece quando existe uma grande probabilidade de que um imóvel com fluxo de caixa seja vendido antes do vencimento do empréstimo.
Os mutuários usam financiamento de taxa variável por vários motivos. Um motivo importante é contornar as penalidades de pré – pagamento que os credores exigem sobre pré-pagamentos de dívidas de taxa fixa. No financiamento a taxa variável, os credores não incorrem em risco de reinvestimento porque as taxas de empréstimo flutuam com o mercado. Quando reembolsados, os fundos podem ser emprestados novamente, às mesmas taxas de mercado.
Riscos para credores
O financiamento a taxa fixa tem o potencial de criar perdas financeiras ou reduzir o rendimento do credor quando o capital é reembolsado e, em seguida, emprestado a taxas de mercado mais baixas. Devido ao potencial de risco de reinvestimento, os credores geralmente exigem algum tipo de penalidade de pré-pagamento daqueles que tomam emprestado a uma taxa fixa. Originalmente, os credores exigiam ‘ manutenção de rendimento ‘, que ditava que os tomadores de empréstimos pagassem o diferencial de taxas (entre a taxa do empréstimo e a taxa de mercado prevalecente) sobre o capital pré-pago pelo período restante até o vencimento do empréstimo. Como há oportunidade e custo financeiro associados à origem de novos ativos hipotecários, a anulação foi projetada como uma forma de eliminar o risco de reinvestimento e a necessidade de reemprestar capital pré-pago.
A anulação permite que os mutuários substituam a garantia de seus empréstimos por ativos que forneçam os mesmos fluxos de caixa que o empréstimo original. Essa troca de ativos permite que os credores continuem a receber o rendimento esperado ao longo do prazo do empréstimo, sem precisar encontrar novas oportunidades de empréstimo para substituir o capital pré-pago. Conforme mencionado anteriormente, a troca de um ativo menos arriscado (títulos do Tesouro dos EUA no lugar de um imóvel comercial) reduz o risco geral do investimento do credor. Esse é um benefício ainda maior para as instituições que securitizam essas hipotecas. Ao aumentar a probabilidade de os investidores receberem todos os pagamentos contratados de juros e principal, a anulação aumenta muito o valor dos títulos lastreados em hipotecas, bem como os lucros dos credores.
Benefícios e questões para os mutuários
Ao contrário da manutenção do rendimento, a anulação oferece potencial de alta para os mutuários quando as taxas de mercado sobem acima da taxa de empréstimo contratada. A manutenção do rendimento é chamada de penalidade, porque os mutuários estão sujeitos a algum tipo de pagamento, independentemente da direção em que as taxas de mercado se movam. Geralmente é estruturado como o maior entre o cálculo de manutenção do rendimento ou uma porcentagem do valor pré-pago. Como a anulação exige a compra de títulos do Tesouro, o movimento das taxas impacta diretamente os custos desses ativos e determina se a anulação será um custo ou um ganho inesperado no pré-pagamento.
Na maioria dos casos, a extinção envolve a compra de títulos do Tesouro com vencimento igual ao prazo remanescente do empréstimo, com taxas de cupom que proporcionem a receita necessária para compensar os pagamentos periódicos de juros e principal contratados. Esses títulos são então atribuídos a um fideicomisso de extinção que repassa os fluxos de caixa periódicos ao credor até o vencimento dos títulos. Dependendo da diferença entre as taxas dos títulos necessárias para vencer os empréstimos e as taxas de mercado, os títulos do Tesouro serão negociados com desconto ou prêmio.
Quando as taxas sobem, os títulos do Tesouro (ou qualquer investimento de renda fixa) perdem valor e se tornam mais baratos. Quando isso acontece, os mutuários podem comprar os títulos exigidos por menos do que o necessário para pagar antecipadamente o empréstimo, resultando em dinheiro adicional em seus bolsos. Na situação inversa, quando as taxas caem, os investimentos em renda fixa ficam mais caros . Isso exige que o mutuário pague uma quantia maior do que o saldo do empréstimo no pré-pagamento. No lado negativo, o cálculo de manutenção de rendimento resultará na mesma quantidade de capital adicional necessária para cancelar o empréstimo. Isso não leva em consideração quaisquer custos de transação que seriam incorridos para comprar os títulos necessários para vencer o empréstimo. Esses custos variam dependendo do spread bid-ask ou das forças de oferta e demanda dos títulos. No lado positivo, a anulação é benéfica, enquanto a manutenção do rendimento ainda exigirá o pagamento de alguma penalidade.
A opção de anulação oferece vantagens aos tomadores de empréstimos de taxa fixa sobre aqueles que optam por manutenção de rendimento ou financiamento de longo prazo com taxa variável. É uma boa decisão tática para os mutuários que sentem que têm a habilidade de prever curto prazo, mas estão preocupados com o potencial aumento do serviço da dívida caso optem por usar dívida a taxa variável.
Os mutuários que usam dívida em nível de portfólio (um empréstimo garantido por várias propriedades comerciais) descobrem que os credores às vezes exigem que os mutuários paguem uma porcentagem maior de um empréstimo do que a contribuição do valor de um ativo para a carteira. Essa situação ocorre quando o credor acredita que o tomador do empréstimo está vendendo um ativo menos arriscado do que os demais ativos da carteira. Como a carteira fica mais arriscada quanto menos um ativo menos arriscado possuir, os credores exigirão um valor de pré-pagamento que os compensará pelo maior risco que está sendo assumido, efetivamente desalavancando a carteira restante e reduzindo o retorno alavancado do investidor.
Como a anulação resulta na troca de um ativo menos arriscado do que a garantia, os mutuários podem manter a mesma porcentagem da dívida na carteira após a venda de um ativo. Com a concordância do credor, pode ser possível aumentar o percentual da dívida sobre os ativos remanescentes quando a extinção for executada.
Outro benefício para os tomadores de empréstimo é que os credores geralmente não exigem nenhum tipo de pagamento, seja adiantado ou aumentando as taxas de empréstimo, para receber a opção de cancelamento. Se as taxas aumentam, há potencial de criação de valor para o tomador; portanto, é concebível que os credores possam pedir uma compensação pela venda da opção.
The Bottom Line
Os mutuários precisam estar cientes de suas opções de pré-pagamento para que possam tomar as decisões corretas de gerenciamento de ativos. Por exemplo, em períodos de aumentos significativos nas taxas de juros, pode ser preferível vender um ativo comercial abaixo do ideal por causa do valor criado pela anulação do empréstimo. No lado negativo, pode fazer sentido manter um ativo, mesmo após a otimização do valor. O tempo restante do empréstimo no pré-pagamento influencia diretamente os custos do pré-pagamento. Todas as coisas sendo iguais, as penalidades de pré-pagamento se dissipam com o tempo.
Ao negociar os termos de um empréstimo imobiliário comercial, os mutuários devem solicitar a capacidade de cancelar seus empréstimos a taxas fixas, mesmo que não tenham intenção de pagar antecipadamente a obrigação antes do vencimento. A vantagem distinta que a anulação oferece sobre outras opções de pré-pagamento é significativa devido à sua capacidade de criar um evento de geração de receita quando as taxas de juros de mercado aumentam. É concebível que, durante os períodos de aumento das taxas de juros, os proprietários de imóveis que preferem financiamento a taxa fixa possam produzir ganhos de capital em suas obrigações de dívida que podem mais do que compensar as reduções nos valores dos imóveis. Os investidores que usam a alavancagem financeira para comprar um imóvel a ser corrigido e depois vendido devem considerar o financiamento a taxa fixa com a opção de cancelamento como uma alternativa atraente para o financiamento a taxa variável de curto prazo.