22 Junho 2021 17:59

Compreendendo o processo de custódia

Comprar uma casa pode ser um processo complicado para o qual a maioria das pessoas geralmente não está preparada. Um desses elementos misteriosos é o processo de custódia – também chamado de fechamento. Esse processo, que ocorre entre o momento em que o vendedor aceita a oferta e o comprador recebe as chaves, pode ser opressor para muitos compradores de casas. É uma boa ideia ter pelo menos uma ideia básica das etapas envolvidas antes de fazer uma oferta por uma casa.

Principais vantagens

  • O processo de garantia ocorre entre o momento em que o vendedor aceita uma oferta e o comprador recebe as chaves.
  • Para começar, o comprador precisa abrir uma conta de garantia na qual os fundos são mantidos.
  • Os compradores terão então de esperar por uma avaliação bancária, garantir uma hipoteca, obter várias inspeções, comprar seguro, conduzir uma análise final e fechar.
  • O tempo que leva para passar pelo processo de garantia varia e pode depender da pré-aprovação da hipoteca, de ter os documentos adequados em mãos e de quanto tempo leva para garantir o financiamento.

O que é compromisso?

Escrow é um  instrumento financeiro  mantido por um  terceiro  em nome de duas outras partes que estão concluindo uma transação. É como uma conta fiduciária mantida por um terceiro enquanto todas as obrigações do vendedor e do comprador são cumpridas.

O tempo que leva para ir do início ao fim do processo de garantia varia. Alguns dos fatores que determinam a duração do fechamento incluem uma subscrição. E, assim como a duração, o processo também pode variar por estado. As etapas a seguir, entretanto, são geralmente as mesmas para todos.

Abra uma conta de custódia

Depois que você e o vendedor assinaram um contrato de compra mutuamente aceitável, seu agente de custódia coletará seucheque de dinheiro sério e o depositará em uma conta de custódia na empresa de custódia especificada no contrato de compra. A empresa de custódia atua como um terceiro neutropara coletar os fundos e documentos necessários envolvidos no processo de fechamento, desde o depósito inicial em dinheiro e os documentos do empréstimo até a escritura assinada.


Em algumas áreas, os advogados podem lidar com esse processo em vez de uma empresa de custódia e pode ser chamado de um acordo em vez de um depósito.

Aguardar Avaliação do Banco

O banco que adianta a hipoteca fará sua própria avaliação – que geralmente é paga pelo comprador – para proteger seus interesses financeiros caso precise executar a hipoteca. Se a avaliação vier abaixo do preço oferecido, o credor não lhe dará o financiamento, a menos que você aponte a diferença ou o vendedor reduza o preço para o valor avaliado.

Você pode, no entanto, tentar mudar a opinião do avaliador fazendo uma das seguintes opções:

  • Forneça informações adicionais sobre por que você acredita que a casa deve ser avaliada em um valor mais alto
  • Obtenha uma segunda avaliação
  • Tente outro credor e espero que a avaliação saia a seu favor

Se nenhuma dessas opções for possível, você pode cancelar o contrato de compra.

Financiamento Seguro

Você já deveria ter sido pré-aprovado para uma hipoteca antes de seu contrato ser aceito. Assim que você fornecer o endereço da propriedade ao seu credor, ele preparará uma estimativa de boa fé – ou uma declaração detalhando o valor do empréstimo – taxa de juros, custos de fechamento e outros custos associados à compra. Certifique-se de negociar os números neste documento antes de assiná-lo. Depois de ter seu compromisso de empréstimo por escrito, é hora de remover a contingência de financiamentopor escrito.

Aprovar as divulgações do vendedor

Você deve receber uma notificação por escrito sobre quaisquer problemas óbvios que já foram identificados pelo vendedor ou agente do vendedor. Por exemplo, em bairros de renda moderada a baixa em áreas de alto custo de vida, a garagem pode ter sido transformada em área de estar, violando os códigos de habitação da cidade. Você já deve estar ciente de problemas como esses, porque eles são frequentemente mencionados na lista.

A propriedade pode vir sem divulgação do vendedor, o que significa que o vendedor não está divulgando quaisquer detalhes nos termos de venda. Se você ainda estiver interessado no imóvel, faça sua própria inspeção. Certifique-se de obter permissão do vendedor antes de seu inspetor entrar nas instalações.

Obtenha as inspeções necessárias

A próxima etapa é considerar se você deseja a despesa adicional de inspeções. Embora não sejam obrigatórios, eles podem ser úteis considerando suas circunstâncias.

Embora não seja um requisito, é do seu interesse fazer uma inspeção residencial. Por algumas centenas de dólares, uminspetor residencial profissional dirá se há algum defeito perigoso ou caro na casa. Se houver, você vai querer saber sobre eles para que possa fazer o seguinte:

  • Desista da compra.
  • Peça ao vendedor para consertá-los.
  • Peça ao vendedor para reduzir o preço para que você mesmo possa fazer os reparos.

Se o processo de inspeção for concluído de forma satisfatória, você precisará remover a contingência de inspeção por escrito. Você repetirá esta etapa após quaisquer outras inspeções, incluindo:

Inspeção de pragas

Você pode querer fazer uma inspeção de pragas para garantir que a casa não tenha cupins, formigas de carpinteiro ou outras pragas, como baratas ou ratos. Esses problemas podem não ser aparentes durante o dia, quando você provavelmente viu a casa e seria uma descoberta terrivelmente indesejável depois de se mudar. Quaisquer problemas de pragas precisarão ser retificados antes que a venda possa prosseguir – supondo que você queira continuar com a compra. Esta é outra área em que você pode renegociar com o vendedor para pagar pela obra.

Inspeção Ambiental

Às vezes, é recomendável fazer uma inspeção ambiental para verificar se há toxinas em casa, como mofo e amianto. Também pode haver problemas no local de origem, como contaminação de um local próximo a um aterro, antigo campo de petróleo, lavanderia, posto de gasolina ou outro negócio ambientalmente perigoso. Quaisquer problemas descobertos nesta área podem significar sérios riscos à saúde e podem ser caros para consertar.

Relatório Geológico

As áreas sujeitas a terremotos podem exigir um relatório de solos e / ou um relatório geológico para avaliar o risco de sérios danos à propriedade no caso de tal desastre. Você também pode querer considerar um relatório de inundação. Se houver grande probabilidade de a casa ficar inundada, você não poderá obter o seguro do proprietário, o que significa que não poderá obter uma hipoteca. Em alguns casos, comprar um seguro contra inundações, além do seguro do proprietário da casa, resolverá esse problema. Nas áreas rurais, deve ser feito um levantamento fundiário para verificar os limites da propriedade. Em áreas urbanas, os limites tendem a ser muito claros.


Você não pode negociar quaisquer concessões do vendedor se o contrato disser que você comprará a propriedade “como está”.

Comprar seguro contra riscos

Isso inclui seguro residencial e qualquer cobertura extra necessária em sua área geográfica (como seguro contra inundações). Você deverá ter um seguro residencial até que a hipoteca seja paga.

Obter relatório de título e seguro de título

Tanto os relatórios de títulos quanto o seguro de títulos são exigidos pelo seu credor. Mesmo se não fossem, você iria querer de qualquer maneira.8

O relatório do título garante que o título da propriedade seja claro – ou seja, não há ônus sobre a propriedade e ninguém além do vendedor pode reivindicar qualquer parte dela. O seguro de título protege você e o credor de quaisquer contestações jurídicas que possam surgir posteriormente se algo não aparecer durante a busca pelo título.

Se houver algo errado com o título (conhecido como nuvem ou defeito), o vendedor precisará consertá-lo para que a venda possa prosseguir ou permitir que você desista. Dependendo de onde você mora, a empresa de custódia e a empresa de título podem ser a mesma.


Se você quiser economizar alguns dólares, escolha sua própria seguradora e faça compras para obter a melhor taxa. O que o credor seleciona pode não ser o que você deseja.

Conduza uma revisão final

É uma boa ideia inspecionar novamente a propriedade antes de fechar para garantir que nenhum novo dano tenha ocorrido e que o vendedor tenha deixado para você os itens especificados no contrato de compra, como eletrodomésticos ou acessórios.

Neste ponto, você provavelmente não será capaz de recuar, a menos que a casa tenha sofrido sérios danos. No entanto, não é incomum que um pequeno comprador pressione seu agente para anular o contrato por causa de algo insignificante.

Leia o formulário HUD-1 cuidadosamente

Pelo menos um dia antes do fechamento, você receberá um formulário HUD-1 ou a declaração final dos termos do empréstimo e custos de fechamento.  Compare com a estimativa de boa fé que você assinou anteriormente. Os dois documentos devem ser muito semelhantes. Procure taxas desnecessárias, inesperadas ou excessivas, bem como erros diretos.

Fechar compromisso

O processo de fechamento varia de acordo com o estado, mas você precisará assinar uma tonelada de papelada – leia com atenção e com calma. O vendedor também terá papéis para assinar. Depois que todos os papéis forem assinados, o oficial de custódia preparará uma nova escritura nomeando você como o proprietário do imóvel e a enviará ao escrivão do condado. Você vai enviar um cheque administrativo ou organizar uma transferência bancária para pagar o seu downpayment e os custos de fechamento, e seu credor irá fio seus fundos de empréstimo para escrow para que o vendedor e, se for o caso, credor do vendedor, pode ser pago.

Se você chegar até aqui, finalmente conseguirá tomar posse da casa.

The Bottom Line

Seu agente supervisionará todo o processo, portanto, não se preocupe se você não entender todos os detalhes. No entanto, em qualquer transação em que você esteja colocando tanto em risco financeiramente, é uma boa ideia ter pelo menos uma ideia básica do que está acontecendo para que você não seja aproveitado.

 

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