Como Encontrar Seu Retorno do Investimento (ROI) em Imóveis

O retorno sobre o investimento (ROI) é uma medida de quanto dinheiro ou lucro é obtido em um investimento como uma porcentagem de seu custo. Como essa métrica mostra como o dinheiro do seu investimento está sendo usado, vale a pena saber o que é ROI e como calcular o ROI no mercado imobiliário.

O retorno sobre o investimento (ROI) é um termo contábil que indica a porcentagem do dinheiro investido que é recuperado após a dedução dos custos associados. Para quem não é contador, isso pode parecer confuso, mas a fórmula pode ser simplesmente declarada da seguinte forma:

Esta equação parece fácil de calcular. No entanto, uma série de variáveis ​​entram em jogo, incluindo custos de reparo e manutenção, bem como alavancagem – a quantidade de dinheiro emprestado (com juros) para fazer o investimento inicial . Essas variáveis ​​podem afetar os números de ROI.

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Complicações no cálculo do ROI

Quando você compra um imóvel, os termos de financiamento podem impactar muito o custo geral do investimento. Podem ocorrer complicações no cálculo do ROI quando uma propriedade é refinanciada ou uma segunda hipoteca é retirada. Os juros sobre um segundo empréstimo, ou um empréstimo refinanciado, podem aumentar e taxas de empréstimo podem ser cobradas – os quais podem reduzir o ROI.

Também pode haver um aumento nos custos de manutenção, impostos sobre a propriedade e taxas de serviços públicos. Se o proprietário de um aluguel residencial  ou comercial pagar essas despesas, todos esses novos números precisam ser conectados para atualizar o ROI.

Cálculos complexos também podem ser necessários para propriedades compradas com uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) – um empréstimo com uma taxa que muda periodicamente ao longo da duração do empréstimo.

Vejamos os dois métodos principais para calcular o ROI: o método de custo e o método out-of-pocket.

O Método de Custo 

O método de custo calcula o ROI dividindo o patrimônio líquido de uma propriedade pelos custos dessa propriedade.

Por exemplo, suponha que uma propriedade foi comprada por $ 100.000. Após reparos e reabilitação, que custam aos investidores mais US $ 50.000, a propriedade é avaliada em US $ 200.000. Isso torna a posição patrimonial dos investidores na propriedade $ 50.000 (200.000 – [100.000 + 50.000] = 50.000).

Para usar o método do custo, divida a posição patrimonial por todos os custos relacionados com a compra, reparos e reabilitação da propriedade.

O ROI, neste caso, é $ 50.000 ÷ $ 150.000 = 0,33 ou 33%.

O método out-of-pocket 

O método out-of-pocket é o preferido pelos investidores imobiliários por causa dos resultados de ROI mais elevados. Usando os números do exemplo acima, assumir a mesma propriedade foi comprada pelo mesmo preço, mas desta vez, a compra foi financiada com um empréstimo e um pagamento inicial de US $ 20.000.

A despesa do próprio bolso é, portanto, de apenas $ 20.000 – mais $ 50.000 para reparos e reabilitação – para uma despesa total do próprio bolso de $ 70.000. Com o valor da propriedade em $ 200.000, a posição patrimonial é de $ 130.000.

O ROI, neste caso, é $ 130.000 ÷ $ 200.000 = 0,65 ou 65%. Isso é quase o dobro do ROI do primeiro exemplo. A diferença, claro, é atribuível ao empréstimo: alavancagem como meio de aumentar o ROI. 

O que é um bom retorno do investimento (ROI) para investidores imobiliários?

O que um investidor considera um “bom” ROI pode ser inaceitável para outro. Um bom ROI no mercado imobiliário varia de acordo com a tolerância ao risco – quanto mais risco você está disposto a correr, maior o ROI que você espera. Por outro lado, os investidores avessos ao risco podem contentar-se com ROIs mais baixos em troca de mais certeza.

Em geral, no entanto, para fazer com que o investimento em imóveis valha a pena, muitos investidores buscam retornos que correspondam ou excedam os retornos médios do S&P 500. O retorno médio histórico do S&P 500 é de 10%.

Claro, você não precisa comprar uma propriedade física para investir em imóveis. Os fundos de investimento imobiliário (REITs) negociam como ações em uma bolsa e podem fornecer diversificação sem a necessidade de possuir e administrar qualquer propriedade. Em geral, os retornos REIT são mais voláteis do que a propriedade física (afinal, eles são negociados em uma bolsa). Nos EUA, o retorno anual dos REITs é de 12,99%, medido pelo MSCI US REIT Index.1

Retorno sobre o investimento (ROI) não é igual ao lucro

Obviamente, antes que o ROI possa ser realizado em lucros reais em dinheiro, a propriedade deve ser vendida. Freqüentemente, uma propriedade não é vendida pelo seu valor de mercado. Um negócio imobiliário pode fechar abaixo do preço inicial pedido, o que reduz o cálculo do ROI final para aquela propriedade.

Além disso, existem custos associados à venda de um imóvel, como fundos gastos para reparos, pintura e paisagismo. Também devem ser acrescidos os custos de publicidade do imóvel, os custos de avaliação e a comissão ao agente imobiliário ou corretor.